[转帖]《北京市城市房屋拆迁管理办法》答记者问
<p> 2001年11月1日，市政府第87号令公布了新修改的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）。日前，记者就《办法》修改的有关问题采访了北京市国土资源和房屋管理局负责人。</p><p> 问：为什么要对原《北京市城市房屋拆迁管理办法》进行修改？</p><p> 答：我市原《北京市城市房屋拆迁管理办法》是依据国务院原《城市房屋拆迁管理条例》，结合我市城市房屋拆迁工作的实际情况制定的。原《办法》自1998年12月1日实施以来，对于加强城市房屋拆迁管理，规范房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，发挥了积极作用。今年6月，国务院对原《条例》作了重大调整。我市原《办法》中的一些规定已不适应形势发展需要。按照法制统一的原则，按照《条例》精神，我市对原《办法》进行了相应修改。</p><p> 问：《办法》修改的主要内容是什么？</p><p> 答：《办法》修改的主要内容是：明确被拆迁人为房屋的所有权人，拆迁补偿的原则是对房屋所有权人进行补偿，兼顾对房屋承租人的安置。货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。进一步规范房屋拆迁行政管理，明确管理程序。充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。</p><p> 问：为什么要实施对房屋所有权人进行补偿，兼顾对承租人安置的原则？</p><p> 答：实行对所有权人补偿，兼顾承租人安置的原则，可以保护房屋所有权人的合法权益，理顺房屋拆迁当事人之间的财产关系。具体有以下两点考虑：一是理顺了被拆除住房的财产关系，保护了房屋所有权人的合法权益。房屋所有权人与承租人之间只是一种房屋租赁关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，在未得到所有权人授权或许可的情况下，承租人无权对房屋行使处分、收益权。二是适应了城镇住房制度改革的需要。近几年，我国城镇住房制度改革取得了很大进展，住房实物分配体制逐步向住房货币化分配体制过渡，个人拥有住房的比例越来越高。</p><p> 实行对房屋所有权人补偿，兼顾承租人安置的原则，就是适应了以个人拥有住房为主体的实际，同时又兼顾了承租人的利益。</p><p> 问：新《办法》规定的补偿方式、补偿方法与原《办法》有什么不同？</p><p> 答：原《办法》规定的拆迁补偿方式既可以货币补偿，也可以房屋补偿。</p><p> 新《办法》规定的拆迁补偿方式是货币补偿和产权调换。货币补偿是指拆迁人以市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人进行货币形式的补偿。产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与所有权人的原房屋进行交换，所有权人取得安置房的所有权，原房和安置房的差价按各自的房地产市场评估价结算。</p><p> 问：实行货币补偿，以什么标准确定补偿金额？</p><p> 答：《办法》规定，实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。</p><p> 拆迁补偿是对房屋所有权补偿，所以补偿标准以房地产市场评估价确定，既体现了公正、公平、透明，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾。以房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人财产权的原则，也是利用市场手段，确保被拆迁人的实际损失能够得到准确、合理补偿的好办法。</p><p> 问：对评估结果有异议的怎么办？</p><p> 答：为保证房地产价格评估的合法、公正和公平，《办法》规定拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构进行评估。被拆迁人对评估结果有异议的，可自行委托其他有资质的房地产价格评估机构进行评估，并持其他评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定有资质的房地产价格评估机构复核，并按复核结果补偿。复核的费用由过失方承担。同时，《办法》还规定，有资质的房地产价格评估机构不按照规定进行评估的，市和区、县国土房管局可依照国家有关规定对其进行责令停止中介服务、收回资格证书、罚款等行政处罚；责任人构成犯罪的，依法追究刑事责任。这样规定，对保证评估结果的公正和公平，防止个别有资质的房地产价格评估机构的营私舞弊行为有了很大的制约作用。</p><p> 问：实施《办法》后，对房屋承租人的权益怎样保护？</p><p> 答：《办法》既要保护房屋所有权人的利益，也要兼顾房屋承租人的权益。</p><p> 《办法》要求，双方协商一致解除原租赁关系或者所有权人妥善安置承租人以后，所有权人才能获得补偿。如所有权人另外找房继续由承租人承租，双方应重新订立房屋租赁合同。总之，只有所有权人完成了这些义务，才可以获得补偿。</p><p> 如果所有权人与承租人对解除原租赁关系达不成协议，《办法》规定，在这种情况下，拆迁人应当提供房屋，与原房屋实行产权调换，产权调换的房屋归被拆除房屋的所有权人所有，由原承租人继续承租，并且所有权人应当与原承租人重新订立房屋租赁合同。《办法》还对产权调换房屋的条件作了限定，即在规划市区内、价格相当、使用面积不低于原使用面积。这样，既保证了对房屋所有权人的补偿，又实现了对房屋承租人的妥善安置。</p><p> 在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，自搬迁期限届满之日起至拆迁许可证规定的拆迁期限届满之日前，经当事人申请，由核发房屋拆迁许可证的区、县国土房管局裁决。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院提起诉讼，拆迁人已向被拆迁人或者被拆迁人向房屋承租人提供房屋的，诉讼期间不停止拆迁的执行。</p><p> 问：《办法》对公有住房承租人补偿安置如何规定？</p><p> 答：《办法》充分考虑了公有住房承租人的权益，就妥善安置承租人规定了多种方式。主要是：一是直管公房所有权人应当按房改政策将房屋出售给承租人，售房不受成套住房限制，平房、简易楼和筒子楼等都可以出售。承租人购买现住房后就可以成为被拆迁人直接获得补偿。二是公有住房所有权人可以协议收购承租人依法享有的公房使用权，与承租人解除原租赁关系。三是机关、企业、事业单位自管的公有住房所有权人也可以异地安置承租人。异地安置房应当在本市规划市区内、且使用面积不低于原使用面积。双方重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。</p><p> 问：《办法》对标准租私房所有权人如何补偿？对承租人如何安置？</p><p> 答：在房屋拆迁中，对标准租私房的拆迁补偿问题一直为社会所关注。《办法》规定，拆迁标准租私房，被拆迁人是所有权人，拆迁人对所有权人给予补偿，承租人按照市政府有关规定搬出。体现了对标准租私房所有权人合法权益的保护。</p><p> 同时，由于标准租私房问题是历史遗留问题，在对所有权人进行补偿时，也不能忽视承租人的切身利益。为此，在《办法》颁布的同时，市政府批转了市国土房管局《关于解决本市城镇私有标准租金出租房屋问题的若干意见》，要求发挥各方面积极性，通过多种方式解决承租人的安置问题：</p><p> 1.承租人及其配偶在他处另有已购住房或承租公有住房的，应当无条件搬出；住房未达标的，由其所在单位按照房改政策发放住房补贴。</p><p> 2.鼓励承租人与所有权人协商，由承租人购买现住房产权，政府给予政策支持。</p><p> 3.承租人及其配偶在他处没有住房，其所在单位属党政机关或事业单位的，其单位应当按照房改政策发放住房补贴或安置住房，并负责将承租人搬出。</p><p> 4.单位租用标准租私房安排个人住用并由单位支付租金的，应当放开租金，由所有权人和单位协商确定租金标准，重新签订房屋租赁合同；双方协商不成的，单位应当负责将住用人搬出。</p><p> 5.单位安排承租人住用标准租私房并由承租人支付租金的，其单位应当按照房改政策优先为其发放住房补贴或安置住房，并负责将承租人搬出。单位不能按前述办法解决的，承租人可暂不搬出，但应当按照市政府有关规定提租并修改租赁合同，承租人所在单位应当发放提租补贴。</p><p> 6.承租人家庭符合本市廉租住房条件的，承租人可按规定申请廉租住房。</p><p> 7.已确定结合房改实施危改的地区，按计划在实施时一并解决。</p><p> 问：《办法》实施后，《北京市加快城市危旧房改造实施办法〈试行〉》（即19号文件）是否适用？</p><p> 答：为加快城市危旧房改造，进一步改善居民住房条件，去年，市政府在深入实际调查研究的基础上，制定了《北京市加快城市危旧房改造实施办法〈试行〉》（即19号文件）和《关于（北京市加快城市危旧房改造实施办法〈试行〉）执行中有关问题的通知》。这是市委、市政府探索危改新思路的经验总结，是落实江总书记“三个代表”思想、为老百姓办实事的民心工程，也是本市完成“十五”计划关于基本完成城区危改任务的重要政策基础。上述文件实施以来，对加快本市危旧房改造起到了积极的作用，受到了危改区居民的欢迎，也得到了社会各界的支持。结合房改推进危改的原则已经在《办法》中作了进一步明确，19号文件将继续执行。可以说，《办法》为房改推动危改工作提供了法律保障。</p><p> 问：《办法》在规范房屋拆迁管理程序，促进政府职能转变方面有哪些新的规定？</p><p> 答：随着我国民主法制的不断健全和即将加入WTO的社会经济形势发展，对政府职能转换提出了新的要求。为适应这一要求，《办法》在规范房屋拆迁管理程序，严格依法行政，加大违法行为的处罚力度等方面作了更明确的规定。一是适应转变政府职能的要求，把政府管理与市场主体相剥离，政府要依法行政，管好政府该管的事情；建设单位要依法从事建设活动。二是政府对拆迁中属于民事关系的行为如拆迁当事人之间的补偿安置行为，根据双方的协议，按照民法通则、合同法等法律去规范。三是对于一些可能影响或损害拆迁当事人合法权益的问题，增加了要求房屋拆迁管理部门加强管理的内容。四是进一步规范了拆迁的行政管理程序，规定了房屋拆迁管理部门及其工作人员应承担法律责任的具体行为。五是对损害被拆迁人合法权益的行为，规定了行政处罚，明确了处罚种类和罚款幅度，加大了处罚力度。</p><p> 问：如何保证新《办法》得到严格的贯彻执行？</p><p> 答：为了保证新修改的《办法》得到严格的贯彻执行，我们要深入学习、广泛宣传《办法》，使房屋拆迁当事人熟悉和了解《办法》并自觉按照《办法》的规定办事，保护自己的合法权益。各级房屋拆迁管理部门要按照《办法》要求，规范拆迁行政管理行为，认真履行《办法》赋予的各项管理职责，明确其在房屋拆迁行政管理中审批、核准事项的审批时限、具体条件和责任人员，建立健全责任追究制度。同时要加大《办法》的执法力度，做到有法必依，执法必严，违法必究。</p><p> 问：新《办法》实施前，已经开始的拆迁项目是否执行新《办法》？</p><p> 答：新《办法》自2001年11月1日起施行。新《办法》施行前已经由区、县国土房管局公告的房屋拆迁，不适用新《办法》。新《办法》对施行前已经公告的房屋拆迁没有溯及力。 </p><p> <br/>《北京青年报》 2001年11月05日 <br/></p>
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