- 10月中旬的一天，井蕴娇正在塔克拉玛干沙漠中行进，手机响了起来。
“四合院难道卖不出去了？”对方上来就说。
“啊？您说什么？”她有些摸不着头脑。
当天上午，在北京举行了精心筹备的“首届四合院专场拍卖会”。西苑饭店的鸿运厅中，17座四合院的展板逐个排开。到场的竞拍者有200多人。一家报社甚至派出3名记者，计划进行整版报道。“几乎所有的人都在期待。”一名在场者回忆。
令人失望的是，正式开拍后，热闹的场面却冷清起来。第一套、第二套……任凭拍卖师如何大力推荐，始终无人举牌。起初拍卖师还认真地介绍，后来干脆一带而过。
“哦，原来是这件事儿。”井蕴娇听后，舒了口气，说道：“我早就预料到了这个结果。”
1997年，她创办了万德成房地产经纪有限公司。历经数年发展，该公司已成为北京四合院代理的权威机构，每年成交量数十套。
此前，主办方拍卖公司曾力邀万德成共同举办拍卖会，然而井蕴娇没有同意，理由是四合院的交易市场并未成熟，不适合拍卖这种形式。
“不同于艺术品，四合院由于历史原因，产权十分复杂。”她解释说。按照经验，仅仅处理产权人之间的分歧，就要花去两三个月的时间，“拍卖显然有些仓促”。
对于流拍的原因，主办方负责人称，拍卖前一天接到通知，10套房源不得向非中国国籍人士出售，因此受到极大的限制。
然而到场的胡同保护人士华新民却并不认同这一解释。她分析说：“恐怕更多买家担心的是，自己购入的四合院会不会面临拆迁。”
一名法籍竞拍者也表达了同样的忧虑。最终，一场筹备4个月之久的四合院拍卖会，不到1个小时就草草收场。
“有一个人不同意就不能卖”
一位香港律师，最近很为自己购入不到两个月的四合院担忧。“一会儿说要拆，一会儿又说不拆。”每隔几天，他都会打电话咨询，可是“连规划局自己也说不清楚”。
“这可是我的私有财产呀！是不可侵犯的！”深知法律条文的他，在电话里大吼。
“买四合院的最忌讳拆迁。”有着5年专业代理经验的万德成公司业务主管蔡颖接手过上百座院子，在她的印象中，不少客户第一关心的就是“房子会不会被拆迁”。
这一疑问，她无法回答：“我只能告诉他们哪所房子在历史文化保护区内，并建议他们到规划局咨询。”
然而，即使通过内部人士，得到的信息要么是模糊的，要么干脆“不知道”。甚至出现过这样的情况，买房人被明确告知没有规划，事后院子却依然被拆。
“那么保护区内的房子，就一定保险吗？”记者追问。
蔡颖摇摇头。一位知名人士，去年在北河胡同买了一套原风原貌的四合院，还没来得及修缮，就遭遇了拆迁。“现在只剩下一块大工地，房子、石榴树等等，什么都没了。”沉默了片刻，她这才说道。
除了交易后的风险让人头疼，交易中的产权谈判同样充满了波折和困难。
代理机构无法借助强有力的行政手段，他们只能严格按照市场规律，理清产权关系，协调买卖双方，最终达成交易。其中，产权是核心问题。因为在市场行为里，每个产权人都有决定权。而在能够进入市场流通的私产房中，一套院子有十几名产权人的情况，司空见惯。
单是确认产权人这一项，就十分繁琐。“必须根据房本，挨个对照，落一个都不行。就算他们在天南海北，也要一个个地问清楚。”蔡颖介绍说。
她的工作，常常是挨家挨户地谈判，因为“只要有一个产权人不同意就不能卖”。“你算算，一大家子人呢！老爷子去世了，把房子留给兄弟几个。他们分别还有下一代吧？再加上孙子辈儿的，怎么也得十好几口儿！”
有时候，蔡颖更像个心理医生或者是居委会大妈。什么“老大怎么不孝顺父母”、“老二这么多年没管过房子了”之类的，产权人都会向她唠叨。“虽然是些家庭琐事，但我们也得出面劝一劝，这样有利于工作的展开。”她无奈地笑了笑。
5年前，美籍华人李先生看中一套位于什刹海的四合院。正当双方谈拢，准备签约之时，对方却神秘地来了个电话：“对不起，我有政治任务，不能卖了。”至今，李先生还是云里雾里，难晓其中奥妙。
第二次，他看上的院子归两户人家所有。经过分析，他决定紧盯“大产权人”，“因为他更想卖”。一来一回，大半年的时间，双方才把价格定下来。等着办过户手续的日子里，“小产权人”又变了卦。
“那是位96岁高龄的老先生，老人嘛，总不希望祖屋被卖掉。”李先生只好继续等待。直到数月后老人去世，他才如愿以偿。
“只有尊重产权，生意才能做成。有一个人不同意就不能卖。”蔡颖这样归纳他们的宗旨。
“让每个细胞自己生长”
经手了多宗买卖后，井蕴娇逐渐意识到，民间的交易行为，对四合院的保护，起着至关重要的作用。
北京城市史著作《城记》的作者王军认定，只要有了保护产权的前提，通过市场自由买卖，住宅作为“城市的细胞”，完全能够自己恢复和生长，而无需政府的强制力介入。
“以前，哪朝皇帝抓过危旧房改造呢？都靠老百姓自己修。”王军回顾历史，“靠老百姓自我修缮，靠市场自由交易，无需国家财政支持就能够使城市的房屋基本保持健康。”
一段时期内，不少四合院的居住者，既不是产权人，也不是普通租户，而是“文革”时期遗留的“标准租户”。“房子不是自己的，他们会积极修缮吗？”李先生买下的那套四合院，就曾被“搞得稀巴烂”，地上挖出许多大坑，据说是用来搅拌石灰。
提起这些人，文物收藏家马未都撂下一句话：“根本摆不平。”20多年前，他看中一座位于国子监的四合院。七八百平方米的院子里住了9户人家，却没有一家拥有产权，“院子乱得不像样”。
可“国家分配他们住进去的，你也不能硬赶走呀，只好一家一户地谈”。谈到后来，他们的要求“越来越刁钻古怪”，像“我孩子上学问题怎么解决？”“我看病不能太远是不是？你得给我找个近点儿的房子。”……
在马未都看来，缺乏市场意识的前提下，卖方把一切社会问题的解决都加码到买方身上，“这生意怎么做呀”？于是，“不愿意惹麻烦”的他只好放弃。
更棘手的问题是，“就算房子是自己的，房主人敢真金白银地去修吗？”对此，华新民的答案是否定的，“谁知道哪天会把一个建设项目立在自家的院子里呢？谁知道房子下面的宅基地哪天会被某个本没有权利的人卖掉呢？”
她祖父留下的两所四合院，“连个招呼都不打就被拆掉”。现场有一个高个子甚至掏出手机，对前去阻止的华新民说，如果她再不离开就要叫警察。
“到底是谁应该叫警察？我是站在自家的院子里，这是我家的私有财产呀！”她至今忿忿不平。
11月20日，她就此事提出的诉讼被北京市第二中级人民法院驳回诉权，理由是她未能出示有效的产权法律凭证，所以不是有关土地的利害关系人。而华新民表示，她代表父亲向法庭出示的民国时期的房地契和建国后的房地产所有证，正是“文革”后清退私产的凭证。
对于拆迁问题，乐观的李先生表示“可以到法院去告”。他相信法律对私产的保护，所以最近正忙于修缮自己的新宅。他计划搭建一座古典与现代相结合的四合院，预计费用，将是买房价格的一半。
“许多修葺后的四合院棒极了！”蔡颖说。她代理的一些院子，原本四方的天井内立起了小平房，房顶长满了半米高的野草，“连个下脚的地方都没有”。交易之后，新房主按照四合院应有的风貌，重新修建，并且增添了供水、供暖等基础设施，“有的还建了地下室”。
“可是，如果这些花重金重建的房子，又被拆了呢？”记者不免替人担忧一番。
“那没办法。”蔡颖很坦率。
“国家让拆，肯定是为了公共利益，个人就要让步。”马未都说。
“你去看看我们家的院子，上面建的什么？”华新民说。按照拆迁规划，那片土地应该重建四合院，可如今竖起来的是一栋高档会所。
另一对握着产权证的夫妇，家住南池子的一套四合院。两年前房屋被强制拆迁，不久原址上盖起一座仿古的豪华四合院，卖给了一个富商。据业内人士透露，不少私人拥有合法权利的土地就是这样被挪作他用。
2001年，北京市施行“标准租私房腾退”政策，大量的四合院陆续归还到原来的产权人手中。3年后，又出台相关政策，鼓励单位和个人购买四合院。自此，北京的四合院交易市场日趋活跃，一年的成交量接近100套，总价近两亿元人民币。
然而产权仍然困扰着交易市场。井蕴娇特别怕“政策出尔反尔”，“如果我们的客户刚买下院子就被拆迁，我们怎么向人家交代？”此外，她的项目始终无法获得银行按揭贷款的支持，“银行说要是拆掉了怎么办？所以财产权一定要稳定啊！”她说起这番话来，颇有些痛切。
“这是一场所有人对所有人的战争”
从事了多年的胡同保护，华新民逐渐明白了产权的重要性。“讲文化，讲历史，谁也不听。这是我的房子，我的产权，是受法律保护的。这一点才是关键，躲避不了的。”
在她看来，产权问题不仅关系到四合院，而是所有的私有住宅。“你爸爸妈妈买房子了吗？将来你买房子吗？如果产权得不到保护，就不怕被拆迁吗？”她音调有些提高。
事实上，一些买了楼房的人，已经开始遭受拆迁之痛。王军告诉记者，甚至有朋友担忧地问他：“我这房子能装修吗？”那是一栋上世纪80年代修建的居民楼。
对此，学者杨东平提出“拆迁经济学”的分析：大规模拆迁→制造购房需求→推动房地产开发→再拆更多的房。如此循环，拆得越多，需求越旺，房地产就越发达。这就是为什么用推土机开路，迫不及待地把大片历史文化街区和古老建筑夷为平地的经济原因。
去年1月，国务院批准的《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，展示了历史文化名城保护的另一种前景：“推动房屋产权制度改革，明确房屋产权，鼓励居民按保护规划实施自我改造更新，成为房屋修缮保护的主体。”
“其实真正用钱来做杠杆，问题都解决了。”井蕴娇在商言商，“那些院子破了，政府就想把它们拆掉，好拿土地去赚钱。可它们是有市场的啊，你让市场自己来做就行了。”
“四合院拆光了，接下来就会轮到老房子。老房子拆了，轮到今天的新房子。你以为拆迁离你很遥远？你的房子，有可能下一个就被拆。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，并称自己并非危言耸听。
记者在采访中听说，有一个离休高官，住在一所建于上世纪50年代，保存完好的苏联式住宅，也差点被拆，几经活动，才得以幸免。
一个显著的趋势是，从住户阶层到建筑类型，拆迁都在扩大其范围。“当你说拆迁的时候，首先就把自己假设掉了。你是否想到，有一天自己的房子也会被拆掉？”王军说。
据建设部2003年统计，中国城镇房屋中，80.17％属于私有或自有性质。“新、老私房主都在同一个法律环境的庇护之下，谁不舒服，其他人都不会感到舒服。”王军分析道。他相信，在非公共利益领域的房地产开发中，强制拆迁正在演变成“一场所有人对所有人的战争”。
“即便涉及公共利益，”王军接着强调，“也必须遵循依法、有序协商的程序原则。这样的程序是不能违背的。”
面对土地开发的压迫性大潮，形式的紧迫已成为许多人士的共识。有人向记者引用了数十年前一位德国牧师的陈词：“他们先是来抓共产党，我没有说话，因为我不是共产党。他们接着来抓犹太人，我没有说话，因为我不是犹太人。他们又来抓工会会员，我没有说话，因为我不是工会会员。他们再来抓天主教徒，我没有说话，因为我是新教徒。他们最后来抓我，这时已没有人还被留着说话了。”
| 
