投资改建四合院问题调查

     北京东四八条拆迁引发的风波还没有停息，７名购买四合院的外籍人士写给北京市市长王岐山的联名信随后被媒体披露，北京的四合院保护问题再次成为舆论的焦点。接受中国经济时报记者采访的相关人士担心，如果不能切实保障投资修葺四合院人的利益，民间资本自发保护四合院的力量有可能因此消减。

    民间资本投入重修四合院的历史可以追溯到上世纪９０年代初期，大批华侨回国创业，纷纷购买四合院作为居所，并对其进行大规模重建。在２００４年北京市政府出台《关于鼓励单位和个人购买北京市旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》后，民间资本力量参与投入的力度进一步加大。但同时，一些花费巨资修葺的四合院却在城市拆迁的过程中变成了废墟。

    投资者要四合院不要拆迁款

    “这些院子并非多少拆迁款可以补偿的，这是我的心血。”在寻找四合院投资人时，记者未能与写所谓联名信的作者取得联系，却发现四合院的投资者并不愿意接受高额的拆迁款，他们更希望能把院子留住。

    “能够投资买四合院的人，都不缺钱。”住在北京复兴门附近四合院里的一位居民告诉记者，这里曾聚集着许多经典的老院子。一些四合院房主在上世纪９０年代中旬就对购买的四合院进行了大规模改建，但现在它们大部分已被推土机夷为平地，只有个别四合院躲过拆迁，房主搬离，只剩下看门人在守护命运未卜的院子。

    “以前有好多记者都来采访我们，说要呼吁保护四合院，但那些院子还是被拆了，现在我都不愿意让别人到我们的院子里去。”在文昌胡同１１号院的院子里，替房主看门的张阿姨平静地和记者交流。这个由台湾商人购买，花费上千万元，用从台湾空运来的材料重新修葺的二进院，基本保留了古代四合院的结构，镂空的雕花彰显着主人的良苦用心。

    与文昌胡同１１号院相距不到１００米，是一位新加坡华侨购置的房产——佟麟阁路４１号院。据张阿姨介绍，那个院子的装修比她看护的院子还要好。记者看到，４１号院的临街部分已被金属重重包裹起来，防盗门上还被加上另一把小锁。在它附近，几幢大楼已经拔地而起。

    附近工地上看门的张姓工人告诉记者，房子主人很少过来。“这个院子早就没法住了，但是人家就是不搬。我们在地底下施工铺管线，房子地基的厚度连２尺都没有。看门的老头说房子主人看重这个院子代表的意义，就是想留下院子。”

    尽管北京的一些四合院未能逃脱被拆迁命运，但依然有许多有识之士投入大量资金购买修葺四合院。

    “投资四合院的人都会购买多个院子，这些院子经过修葺后，甚至比别墅还好。客户最担心修好的四合院被拆，作为中间人，我只能建议他们去区县的相关部门查询情况。”北京顺益兴房地产经纪公司四合院分部经理张帆对记者说，建议买家尽量买文化保护区内的房子，但是现在看来购买保护区内的房子也未必有保障。

    拆毁、保留还是改建？

    对待四合院的不同态度

     “四合院居民要求改善居住环境的愿望非常强烈，他们希望通过拆除四合院改善居住环境。”被称为“主拆派”的专家王世仁在接受媒体采访时多次强调居民对拆迁的需求，但这却受到业内人士的广泛质疑。

    “我很早以前就不再相信这些说要通过拆除四合院来改善居住环境的专家，这些人都没有认真考察过北京的胡同，他们并不了解四合院的价值。”民间四合院保护组织成员白希光在接受中国经济时报记者采访时说，她无法理解一些文物保护专家支持拆除古建的行为。

    为了解对四合院居民对拆迁与改建的态度，记者对北京市四合院比较集中的东城和西城的居民进行调查，结果发现：居民普遍认可四合院的文化价值，希望能保留四合院，却对四合院改建持有异议——住在杂院里的居民迫切希望通过搬迁改善居住环境；独门独院的四合院房主坚决反对搬迁，他们深深依恋四合院带来的“天人合一”生活环境。

     “很多四合院已经不是之前的样子了，房主在改建的过程中，都把房子往外扩，你扩１米，我扩２米，现在的胡同很难找到７米的路。”住在东四十条的李大妈对记者说，还有一些四合院被出租给一些收垃圾的人，在院子里随便打通就是一个门，早就需要规整了。

     “我们虽然住在四合院，但那里现在已经变成大杂院，一个不到７０平米的院子里住了十几口人。”住在阜成门的唐小姐自２００２年起就盼着拆迁，她们一家三口挤在一间不到２０平米的房子里。

    尽管如此，即便是住在“大杂院”中人依然普遍认为，仅仅拆除四合院并不能改善他们的居住环境。“这些房子在唐山大地震时都没有倒塌，根本就不是危房。要保护四合院，就要减少里面居住的人口，让一些人搬出四合院。只要能给我们足够安置新家的钱，我们愿意搬迁。有钱人愿意重建四合院是好事。”家住鼓楼北大街的张大妈对记者说，她的观点在四合院居民中有一定代表性。

     “我们已经在说服一些投资四合院的人提供资金，由我们去协调居民搬离四合院，然后再对权属关系明确的院子进行改建。”张帆向记者介绍说，她们在做“微循环”的工作，吸引资金重修四合院，力图恢复四合院原貌。

    “老百姓的居住环境需要改善，但环境的改善不能以破坏四合院为代价。” 白希光认为保护四合院需要政府出力，仅仅依靠民间的自发行为远远不够，为此，她和其他四合院保护者积极奔走于各个管理部门。“不能打着危改的旗号，行拆迁之实，任意破坏北京的四合院。”北京市人大代表吴青在接受中国经济时报记者采访时表示。

    保护重建四合院亟待法规保障

    “如果再不保护这些早已不是危房的四合院，肯定会挫伤我们投资、保护的积极性。”一位不愿意透露姓名的归国华侨接受本报记者采访时说，她前年在北京购买了两个四合院，现在却对是否购买第三个非常犹豫。

    “今年５月１日起施行的《北京历史文化名城保护条例》应当会有利于保护四合院投资人的积极性。”张帆认为。但记者发现，尽管国家级、市级、区级文物等不可移动建筑基本能得到文物法规的保护，但大量的胡同、四合院等在已有的法律法规中却没有明确提出该如何保护，保护工作一直处于失控状态。同时，也有投资者在改建四合院时过于追求居住的舒适性，忽视了四合院中传统文化的细节。

    “四合院保护就是一个重建的过程，但政府财力有限，动员社会力量投入到保护重建的‘微循环’是必要的。但这种社会力量的参与必须在政府的统一规划下，需要有相关机构对整个过程进行严格监督和管理，相关法规也需要尽快出台。”吴青对记者表示。

    四合院保护需要“科学发展观”

    “我现在做梦都梦见自己站在四合院里，和设计师讨论应当如何重新修葺。” 张帆谈起自己出售后被购房人改建的四合院时眉飞色舞。７月７日，记者跟随着张帆参观了她经手出售并改建的五个四合院。这些四合院红砖绿瓦，非常漂亮。

    记者从一位购买四合院的房主处了解到，她虽然在２００６年花费１７０万元买下一幢７０平米的四合院，但重建却花费了近１００万元。如此巨额的开支远非普通社会个体所能承受。

    “像张帆这样的房产经纪人发动社会力量融资改建四合院，再出售赢利，这种方式还是值得肯定的，而且投资人的权益应当得到保障。”四合院保护人士向记者建议，政府可以鼓励银行贷款给房主，帮助他们修葺四合院，然后发展旅游业。”

    记者在采访中还发现，胡同中的外国人很多。“每天都有成群结队的外国人来这里参观，他们有时候会到我的小店吃一碗老北京炸酱面，一些人还向我打听附近有没有房子出租。”在大石碑胡同开小吃店的陈小姐对记者说，她的小吃店非常简陋，但每天却顾客盈门，７月２６日下午５点到６点间，记者看到有三拨儿外国人在她的小店吃晚餐。

     “如果把每个胡同的历史串在一起，整合成一个旅游项目，肯定会受欢迎。政府还可以开发一些与四合院相关的配套产业，而不是像现在这样没有规模的开发。”白希光认为现有的胡同游仅仅是四合院旅游产业中一个非常细小的部分，未来北京的四合院保护大有可为。