|乾隆朝北京内城官房价格研究——以《内务府奏销档》为例

摘要：清代北京城以“旗民分居”为原则，内城主要由旗人居住，而房产最初由官方统一分配。然而，随着经济社会的发展，房产逐渐进入市场流转，既有民间自己买卖者，也有通过官方统一出售者。本文根据《内务府奏销档》乾隆朝的九件内务府官房出售和店铺租赁档案，以“入官房产”售卖作为切入点，以期厘清乾隆朝中叶至后期北京城的房产价格，地域差异，购买程序，房款支付原则，以及购房者身份等问题，从而反映出乾隆朝北京城房价总体趋势，从一个新角度反映出18世纪中叶经济发展情况和旗人的购房策略。

关键词：清代 京城 房价 内务府 奏销档

作者简介：王学深，中国政法大学人文学院历史研究所讲师，研究方向：清代政治史和科举史；北京，102249。

王学深博士

清朝定鼎燕京并经过四年的旗民混居状态后，内城演变为由旗人居住，外城由民人居住的形态，即“旗民分居”。顺治五年（1648）朝廷谕旨规定：“京城汉官、汉民，原与满洲共处。近闻争端日起，劫杀抢夺，而满汉人等彼此推诿，竟无已时。似此何日清宁？！此实参居杂处之所致也。朕反复思维，迁移虽劳一时，然满汉各安，不相扰害，实为永便。除八旗投充汉人不令迁移外，凡汉官及商民人等尽徙南城居住。”至此内城除恩赏的汉大臣府第外，基本上由旗人居住且不可将房产卖与外城汉人。

根据郭松义的推测，清初八旗官兵加上家属、奴仆，可能会达到40万人，而全国在顺治五年（1648）的八旗兵丁大致为34.7万，共计173.5万人，北京占比达到23%。这一数字在数年间被京师的内城空间消化，由官方按照八旗左右翼的方位分配住房。但是，随着康熙朝以来八旗生齿日繁，越来越多的底层旗人开始面对无房可居的状况，甚至到了雍正年间更是“多有以口腹之故而鬻卖房产者”。为了解决旗人住房问题，康熙三十四年（1695）朝廷要求“于大城八门外，每旗盖造住房二千间，共万六千间。无房屋旗人，每人给房二间居住。”乾隆二年（1737）朝廷再次“赏给公产地价银十有六万七千余两，建造官房，分给八旗贫乏旗人居住。”乾隆四年（1739）内务府经过调查后向乾隆帝汇报，当时八旗奏报共得空地357处，盖房4546间。

除了以上官方拨款增建房屋外，清朝政府还一再翻新、维修京城内旧有房产，而至雍正朝也将官方抄没房产作为统一分配住房和售卖之用。特别是在乾隆朝，有明确记载抄没房产的官员达26位，共“入官房产”1848间，平均每位官员持有房产71.1间。本文利用《内务府奏销档》乾隆年间的9件档案，探析乾隆朝北京房产的售卖和租赁价格，并对乾隆朝官房买卖程序，购房旗人的社会地位，以及购房款项支付方式等内容进行探析。这九份档案集中在乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790），是清朝国力最强盛，经济最发达的时期，包括八份官房售卖资料和一份官房店铺租赁资料。

需要率先说明两点：第一，这九份档案所载房屋交易金额，为官产官卖，大部分位于北京内城，少部分位于外城、海淀以及热河，购买者几乎全部为旗人。只有极少外城内务府持有的房产，可由汉官购买。不过，也正是由于这些房产的官属性质，导致房价可能与民间个人买卖的价格存在一定差距。第二，九份档案内所记载的售卖和商铺租赁价格没有记载房屋面积，而是均以“间”计算，这就导致了价格差异，单价高者可达50—60两/间，甚至极值有280.2两/间者，而价低者则在20两/间上下浮动。与之同时，房产价格也受到如房屋质量、结构和使用年限等影响，但这些没有在几份档案中反映。不过，九份档案记载的房产价格，仍能在一定程度上映射出清朝18世纪中叶至末期京城的房价概况。

一、乾隆朝九份房屋售卖与店铺租赁档案的整理与释析

（一）第一份档案

第一份档案是内务府在乾隆三十八年（1773）五月初四日《奏报镇国将军弘嵩等认买入官房照例办理折》。内务府奏称该年官方的售卖原则是“原价多者照原价准其认买，估价多者照估价令其认买”。据档案记载，这次申请认购者包括镇国将军弘嵩，苏拉永保，副都统伊尔图，蓝翎侍卫定泰，披甲人定住兄弟等5人，依次申请购买原任将军秦璜入官房产一所，共29间，银466两；骑河楼地方旧参领处房基地一块，银28.4两；原任总督文绶入官房一所，共144间，银2675两和原任按察使法明入官房一所，共40间，银860两。本次申请共计购买房213间，银4001两，平均单价18.8两/间。

然而，在以上申购的5人中，只有弘嵩和永保二人可以用现银购买，一次性支付，而其他3人则请求以“坐扣俸银认买”的方式缴纳房款，即以“还房贷”的形式完成剩余房款的支付。内务府在查寻之前大学士尹继善制定的官房售卖原则后奏报称，“凡有指俸认买官房其房价银一千两以上者，着令预交现银一半，其余银两定限坐扣八年俸饷完结。其一千两以下者，伊等俸饷坐扣五年足敷完结即坐扣五年俸饷完结，若伊等俸饷坐扣五年不敷完结，亦令预交现银一半，其余银两定限坐扣五年俸饷完结等。”这条准则十分重要，成为乾隆朝此后官方购买的重要支付原则与标准。

除弘嵩和永保缴纳现银无须再议外，其余两处房产支付原则是：其一，副都统伊尔图认购房价超过1000两，共2675两，先缴纳房价一半，剩余部分以八年为限，通过俸银扣除。其二，定泰、定住兄弟二人认购房价860两，虽然低于1000两的标准，但二人俸银较低，扣俸不够房款价格，因此同样需要先行缴纳430两，其余房款兄弟二人以五年为限，通过扣除俸银方式支付。根据内务府的规定，伊尔图和定准、定泰兄弟率先支付的现银，“应于奏准之日限三个月内交清，如有逾限拖延不交者，仍将官房撤回”。以上购买官房5人，共需先行支付银两2261.9两，占比56.1%，按扣除俸银支付部分为1767.5两，占比43.9%。

通过乾隆三十八年（1773）五月这四宗官有房产的交易，我们大致可以厘清乾隆中叶官有房屋售卖情况，购买流程和支付方式。档案中并没有提及利息，所以内务府所掌握的官房，很可能采用的是剩余房款等额分配的无息支付方式。但是，由于档案并没有说明房产的具体位置和房屋面积，所以官方的单价差异较大。这则档案中所记载的几宗房产交易认购人的官职高低差异明显，涵盖了宗室将军、副都统、蓝翎侍卫和马甲等职，而“坐扣俸银认买”的这种分期付款的支付方式，也一定程度上减轻了认购人的经济压力。

（二）第二份档案

第二份档案是内务府在乾隆四十四年（1779）五月初二日奏报《内务府官房库所收各处入官房变价事》。内务府奏报本次有19人提出购买官房申请，共分为三种支付方式：交纳现银者11人；先行缴纳房价银一半以上银两，其余坐扣俸银者2人；按期限坐扣俸银认买者6人。结合第一份档案可知，清代内务府官房在乾隆朝共有三种付款方式：现银一次性付清；先行支付一半银两，其余按期限扣除俸银；完全按期扣除俸银。

在本件档案中，全额支付现银的11人中包括：头等侍卫宗室富色铿额，员外郎朝庆，委署主事常芳，笔帖式成宁、伊昌阿、鹤书、申保，闲散人托锦、景兴，员外郎八达塞、副库掌丰绅等，共购买官房9所，地基2块。头等护卫保德，申请先交价银一半其余指俸按季坐扣认买官房一所，而员外郎万宁认购价值390两的房产一所，先交银240两，剩余150两，按俸季扣缴俸银支付。其余6人，包括员外郎明安，六品通官宝树，蓝翎侍卫锡龄阿、掌盖、德升，副管领达翰，笔帖式常在等6人，以“按季坐扣认买官房”的方式认购6所。除了第一份档案中尹继善所规定的支付方式和原则外，乾隆四十四年（1779）档案还补充了乾隆四十年（1775）十一月总管内务府大臣金简奏准的购买官房的支付原则：“准嗣后凡入官房间内有应行变价抵项房间，自九檩至三檩仍照雍正九年（1731）以前旧例，以七十两至十两次第分别估价，所有核减三分之一之例应请永行停止，以归核实”。此则档案证明了乾隆年间的官房应多为典型清式官样木制建筑，售卖原则与雍正朝稍有不同，官房价格也不再核减1/3，导致价格上涨。

这份档案相较于上一份而言，更加清晰的标注了房屋的地理位置，这样便于我们更好的明晰当时京城内不同位置的房产价格。这19人共购买官产房屋446.5间，空基地2块，总价13998.6两，其中现银支付11239.6两，占比80.3%，按季扣俸银支付2759两，占比19.7%。在这17处房产中，总平均单价为31.2两/间（不含热河房价的均值），其中单价最贵这位于海淀老虎洞，为60两/间，最便宜房产位于阜成门内锦城坊街，单价26.1两/间。按照京城方位而言，以海淀老虎洞、地安门外、安定门、前门等处价值较高，多位于北城，而内城西部此时房价偏低，可能与当时这些地段商业繁华程度息息相关，也与所购买房屋面积、质量有关。如海淀老虎洞虽在城外，但早已形成繁华的市集，设有“义兴当”等当铺，而且“咫尺御园”，地理位置优越，故而价格高昂。

（三）第三份档案

第三份档案是永清等在乾隆四十五年（1780）三月十九日《奏为官项铺面房租银数目事片》。永清奏报敬事房所管官项铺面房46.5间，一年共取房租银三百八两二钱六分八厘。这46间半房产分为两处，均位于繁华地段，一处在东闹市口，另一处在东四牌楼。东闹市口铺面房共计26间半，其中酒铺楼房3间，每月租钱1600文，单价533文/间；磨坊4间，每月租银2000文，单价500文/间。盒子铺2间，每月租银一两，单价500文/间；钱铺3间，每月租银一两五钱，单价500文/间；烟铺6间，每月租银3两，单价500文/间；素饭铺6间，每月租银二两八钱，单价467文/间。此外，还有猪肉铺茅房两间半，每月租银1250文，单价500文/间。东四牌楼铺面房一处共计20间，其中铺面房17间，楼房3间，每月租银12两，单价600文/间。由此观之，若以1两等于1000文制钱计算，东闹市口大约每500文可以租赁一间店铺，而距离相对更近的东四大街的铺面房则在600文/间，这大体上反映了繁华地段官有铺面的租赁价格。

（四）第四份档案

第四份档案是内务府在乾隆四十六年（1781）闰五月初二日《奏为认买官房支付银两数目事折》。据档案记载共，本次共有14人申请购买官房，其中銮仪卫云麾使古宁阿，笔帖式索明阿，编修吴裕德、吴鼎雯，主事吴贻桂等5人，按照先行呈交一半银两，然后“按季坐扣”的方式购买官房4所。又有柏唐阿拔久，以缴纳现银的方式购买官房一所。此外，印务参领萨克慎，副参领关明，印务章京兼佐领庆安佐领和宁，员外郎福升、庆德、履谦，主事清安泰等8人申请完全按照俸银“按季坐扣”方式购买官房9所。内务府按照尹继善和金简制定的官房售卖原则复核了这些人的购置房产申请，同意按照各自所请办理。

以上14人共购置房屋341间半，房价银10，913.885两，先行缴纳现银3，909.9425两，占比35.8%，扣俸方式支付7，003.9425两，占比64.2%，房屋均价在32两/间。其中，单价最贵的房产位于外城宣武门外椿树头条胡同，为40两/间，而其他几处位于东四和东单牌楼附近的房产整体价格较高，分别为37.5两/间，34.6两/间，33.9两/间，34.7两/间，其差异当与房屋面积有关。例如，地理位置较好的石大人胡同房产单价最低，仅为15.3两/间，除房屋面积因素外，笔者推测这处房屋很可能为瓦房，建筑材料相对简易。值得注意的是，在这份档案中，包括两处位于外城的居所，均位于宣武门外大街一带，属于汉族官员的聚集地，由两位翰林院编修购买，但是二处房产单价相差10两以上，也说明了在地理位置外，房屋面积、质量起着影响房价的重要作用，价格“因房而异”。

（五）第五份档案

第五份档案是内务府在乾隆四十六年（1781）十二月初七日《奏为福康安等人认买官房用银数目事折》。档案记载了福康安等7人本次申请购买官房共计339间半，地基1块，计银14，266两，平均单价为42两/间。其中以现银支付7，828.5两，占比54.9%，按俸禄扣交银6，437.5两，占比45.1%。根据内务府按照尹继善和金简制定的原则复核后认定，福康安以缴纳房价银一半，剩余金额1年内交纳的形式购买，而内管领春岱，头等护卫武龄阿，候补知州苏去疾，候补笔帖式庆文等4人以缴纳现银的方式购买4座房产并地基一块。员外郎兼佐领文德，按先交纳现银一半，其余以俸银按季坐扣的方式，购买官方一所，而副管领明诚则完全“按季坐扣”认买官房一所。

以上房产中，单价最昂贵者是福康安购买的位于东四牌楼二条胡同的住房，为50.6两/间，这与第四份档案中勒尔锦家人曹禄、赵启龙同样位于东四牌楼二条胡同售价33—37两/间的价格区间，有了不少的涨幅，可能与房屋面积直接相关。原房主诺明阿所居154间房，应属3—4进的四合院，是一处较为完善的整套居所，比之曹禄和赵启龙的房产大很多，正因如此才吸引了福康安的认购，适合购房者单独居住，并与其家世地位相匹配。这也提醒我们，房间数较多、面积较大的房产整体售卖，要比较小的房产价格为高。又如在此份档案中，文德购买的东华门外南湾子的房产有99间，因地理位置和面积原因，总价和单价均较为昂贵，达到41两/间，而王亶望所原有的瓦房价格仅为17.3两/间，质量一般，大致与同期勒尔锦家人曹禄在石大人胡同所盖相似。

（六）第六份档案

第六份档案是内务府在乾隆四十七年（1782）十二月初六日《奏报认买入官房间人名房价折》。该奏折中长芦盐政征瑞等4人申请用现金购买官房4所，宗室公永琨等11人按照先交现银一半，剩余部分以扣除俸禄的方式支付购房11所，而常庆等8人则完全依靠扣俸购买房屋8所。以上23人，共申请购买官房23所，房867间，共计27，385.7两，先行缴纳现银共15，220.35两，占比55.6%，扣俸支付12，165.35两，占比44.4%。经内务府复核后认定，申请扣除俸银方式支付的官员均可以在年限内支付完房款，因此同意所请，上报乾隆帝。

以上这23所房产中，单价最高的为280.2两/间，位于阜成门内锦什坊街养马营胡同，虽然仅有6间房，但考虑到原屋主穆和伦曾担任较高级的职官，所以这6间房产的总面积应该不小。单价最低者为地安门内帘子库胡同内的灰房7间，单价17两/间，与以上第四、五两份档案中瓦房价格相近。就总平均房屋单价而言，为31.6两/间，与第二、四两件档案相近，维持在31—32两/间的区间。就方位而言，地安门一带房价较贵，崇文门一带价格较为稳定，在30两/间左右。

（七）第七份档案

第七份档案是内务府在乾隆四十九年（1784）十月二十八日《奏报购买官房清单折》。内务府奏报本次呈请购房者中，公阿克东阿等5人按照先行支付一半，其余“按季坐扣”的形式购买官方5所，郎中赫绅泰等5人缴纳现银支付的方式，购买官房4所，地基1块，井1眼。二等侍卫呢堪等7人申请“按季坐扣”方式购买官房7所。以上17人，共申请购买官房16所，房509间，地基一块，井一眼，共计银17，106.882两，先行支付现银10，562.771两，占比61.7%，扣俸支付6，544.111两，占比38.3%。经内务府核查，所有人申请购买人均可按照尹继善所定原则于规定日期内完结房款。

以上16所住房中，单价最贵者是兵马司胡同一处房产，共38.5间，计2，100两，平均单价54.5两/间，而价格最低者是位于海淀六郎庄的一处住房31间，共385两，平均价格是12.4两/间。此处住房不仅距离内城较远，而且可能也是瓦房结构，导致价格偏低。总体而言，17人共购买490间房屋（除去热河19间），共花费银16，810.122两，平均34.3两/间。就方位而言，位于城西的房价比之前档案统计有所上涨，比如兵马司胡同和阜成门一带。

（八）第八份档案

第八份档案是内务府在乾隆五十三年（1788）三月十六日《奏报认买雅德入官房间事折》。内务府专折奏报尚书福长安个人申请购买雅德入官的细瓦厂住房事。该处房产共计228间，总量庞大，体现了福长安的经济实力与家世背景，与第五件档案中福康安购买154间房产情况类似。在这228间房内，七檩房36间，每间房价银50两，共1，800两。六檩房23间，每间价银40两计，共920两。六檩垂花门一座40两。五檩房47间，每间价银30两，计银1，410两。四檩群房25间，每间价银20两，计500两。四檩游廊96间，每间价银20两，计银1，920两。以上228间房，共计银6，590两，平均28.9两/间，比乾隆朝时期内城总体房价稍低。这件档案不仅说明了此处官产是木制建筑，可以佐证其他在相近价格区间的材质，而且七檩至四檩完全按照金简在乾隆四十年（1775）的定价，分别为：50两/间，40两/间，30两/间和20两/间，依次递减。

福长安的支付方式是先行缴纳房款总价的一半，剩余银两请以两年为限缴纳完结，计每年还银1647.5两。虽然这里福长安没有说明是按俸扣除还是按养廉银扣除，但他自我呈请设定的两年期限大致是根据他的侯爵和一品官员俸银计算出来的。正如我们所知，福长安不仅家世显赫，而且在乾隆朝晚期与和珅过从甚密，他若想一次性付清这6，590两的房价应该不成问题，但之所以他只先行支付一半，又按俸禄所得设定两年期限，大概就是不想过于张扬，合理“隐匿”灰色收入，示人以“清廉”的印象。

（九）第九份档案

第九份档案是内务府在乾隆五十五年（1790）九月二十九日奏《内务府官房租库收入》。内务府奏报本次呈请购买官房者共29人，房屋27所，共计669.5间，地基3块，应缴纳22，432.96两，其中缴纳现银16，747.96两，占比74.7%，缴扣俸银支付5，685两，占比25.3%。护军参领巴延伯等14人购买官房12所，地基3块，以缴纳现银方式购买。副都统布延达赉等5人购买官房5所，先行缴纳一半房款，其余“按季坐扣”俸银缴纳。员外郎满保等10人申请完全以“按季坐扣”方式购买官房10所。经内务府核查，申购人均可以按期缴纳完房款，同意呈请。

以上购房交易中，共涉及房屋642.5间（除承德27间），计银21，894两（除承德与地基），平均34.1两/间。单价最贵者为南兵马司胡同的房产，共82间房，计4，200两，平均51.2两/间，其次为西府夹道，单价50两/间和43.2两/间，最便宜者为海淀蒋家沟的40间房屋，共756两，平均18.9两/间。总体而言，乾隆五十五年（1790）这份档案中所载的房产价格，除去承德一所外，大体上大体维持了乾隆中后期以来的京城房屋区间价格，与之前的几份档案相比略有上涨。

二、乾隆朝房屋售卖与店铺租赁的价格与支付方式

以上笔者整理、分析了乾隆三十八年（1773）至乾隆五十五年（1790）的九份《内务府奏销档》，其中八件档案共涉及京城房屋3540间（除三处热河房产与地基数量），金额114,861.707两，平均单价32.4两/间。根据内务府大臣金简乾隆四十年（1775）制定的九檩至三檩房屋定价原则与福长安所购官房档案，不仅证明了内务府内城官产房屋大多为木制材料建筑，而且明晰了九檩至三檩房间的单价从70两/间至10两/间依次递减的价格标准。与之相比较，内城瓦房的价格则便宜一半左右，大致为15—17两/间，而外城瓦房则为12—13两/间。至于内城地基，更为便宜，均价稳定在0.018两/平方米左右。

此外，根据第三件档案信息，内城官方出租店铺的收益大体以经济繁荣程度房间大小与地域距离为关键因素。按照档案统计，东闹市口大约500文可以租赁一间店铺，而东四大街的铺面房则在600文每间。这一价格与四十年前雍正末年时期属镶红旗和正红旗辖区内的官房租赁价格有着较大幅度的上涨。根据雍正十二年（1734）十月十一日镶红旗汉军副都统署理正红旗汉军副都统金通保的奏报，当时规定的九檩房每间的租金最贵为三钱五分八，即350文钱，而八至三檩房间的价格依次递减，分别为300文、250文、200文、150文、100文和80文。虽然房价会受到地理位置、房屋质量、使用年限等多方面影响，租赁店铺也受到类似因素限制，但笔者认为32.4两/间和500—600文/铺位的数字，大致能够反映乾隆中叶至后期北京内城官房售价和租赁店铺的情况。

在八份官房售卖档案中，共涉及115人次，分为三种支付方式：按照现银一次性支付；先行支付一半，其余按期限扣除俸银；完全按期限扣除俸银。除现金一次性支付外，其余两种方式应按尹继善在乾隆朝对官房交易做出的规定支付，即价格超过1，000两者，先行支付一半现银，其余分八年扣俸缴纳。价值在1，000两以内者，可以扣俸缴纳。但若俸银不敷房价，则仍需先行支付一半现银，其余分5年缴纳完毕，而应付的现银于奏准之日内三个月内交清。尚需说明的是，“坐扣俸银”的偿还金额也可由申购者的亲属或指定人偿还，但需要单独呈报。例如，乾隆四十九年（1784）八月二十三日，户部为太医院院使陈世官购买官房扣缴房价银两一事咨文内务府。陈世官在乾隆四十一（1776）年购买煤渣胡同原革职知府王立柱入官房产，价银2，185两。陈世官选择以先行支付一半银两，其余户部代缴的方式支付房款。在他支付50%房价后，剩余1092.5两按照8年16季时限扣款，每期扣银68.3两，最后一期扣银68两。然而在扣款12期，扣银819.6两后，陈世官因故已无俸可扣，故而户部转扣其亲属272.9两以完成官房尾款的支付。结合《内务府全宗》档案可知，由于官员的俸银为户部发放，而官房由内务府出售，所以“坐扣俸银”是由户部代为扣缴的。在扣款期间，如若申购人职务变动，则按新任官职扣缴。如果申购者可以按期缴纳房款则由户部向内务府发给房款收讫咨文。若申购人因出公差或其他情况没有及时或无法完结剩余房款，先由户部致函内务府或相应旗属都统追缴房款。进而确实无法继续缴纳者，则由户部咨文内务府询问具体办法，或由坐扣俸银改为坐扣养廉银支付，或收回官房。

在以上八份《内务府奏销档》记载的115位购房官员中，选择现金一次性支付者41人，占比35.6%；选择先行支付一半，其余按期限扣俸银者34人，占比29.6%；选择完全按期扣除俸银者40人，占比34.8%。三种支付方式差异不大，均可视为清代旗人购买官产时“主流”的支付方式。此外，在以上档案中，没有记载扣除俸银或养廉银支付会收取利息，因此可以视为在内务府同意以一定价格售卖房产后，购买者只要按年限依原价缴纳房款即可，这样不仅可以减少瞬时的经济压力，而且是一种较为划算的购买支付方式。如福康安和福长安兄弟在购买大宗官产房屋时，虽然他们有着良好的家世背景，但同样采用先行支付一半现银进行购买。除了经济考量外，可能有出于“隐匿”资产，不授人以口实的目的。

因此，我们不能想当然的认为品级越高的旗人经济条件越好，购买力越强，反之亦然。在以上八份购房档案中不乏一些总额数量大，但是由低官职旗人一次性支付的案例。如工部笔帖式玉福，一次性购买102间秦老儿胡同的住房，共计3，530两，单价34.6两/间，他采用了现银一次性支付的方式缴纳房款；又如闲散人象曾购买圆恩寺胡同110间房屋，共计银3，932两，单价35.7两/间，同样选择现银一次性支付。再如闲散人托锦购买地安门外张旺胡同45.5间房产，总价共2，070两，单价高达45.5两/间，也同样选择现银一次性支付。相较而言，一些爵位或职位较高的官员却选择扣俸方式支付。例如，公阿克东阿在购买阜成门内翠花街60间房产时，需要花费2，600两，他选择先行支付一半，其余以养廉银抵扣的方式支付。即使如此，阿克东阿一度剩余款项无法缴纳，被户部催讨。再如一些相比价格较低的房产，也有以全扣俸方式支付者，如苑丞奇玖购买总价65两的房屋，捕盗步军校二达塞购买武定侯胡同90两的房产，均采用扣俸银购买。无论采用哪种方式支付，既有经济因素的考量，也有支付策略的选择。

若进一步分析这115位购买官房者的背景可知，他们的职位涉及八旗内外方方面面，既有宗室、公、尚书、总督等旗人内高级别成员，也包括了如柏唐阿、笔帖式、苏拉等低级别职务。具体而言，包括宗室3人，公1人，尚书1人，总督1人，散秩大臣1人，都统1人，副都统2人，长芦盐政1人，佐领2人，护军参领1人，前锋参领1人，印务参领1人，副参领2人，印务章京1人，銮仪卫1人，头等侍卫2人，二等侍卫1人，头等护卫2人，二等护卫1人，三等护卫1人，护卫1人，蓝翎侍卫4人，内管领1人，副管领3人，郎中2人，兵部郎中1人，员外郎12人，主事5人，主事职衔1人，委署主事1人，刑部主事1人，礼部主事1人，太仆寺员外郎1人，编修2人，候补知州1人，翼尉1人，笔帖式22人，候补笔帖式1人，都察院笔帖式1人，提督衙门笔帖式1人，工部笔帖式1人，户部笔帖式1人，柏唐阿3人，候补守备1人，领催1人，库掌1人，副库掌1人，库守2人，掌盖1人，六品通官1人，苑丞3人，步军校1人，披甲2人，赞礼郎1人，官学生1人，苏拉1人，闲散3人。

以上115人并非集中来自八旗内的上层社会，而是更多源自员外郎、主事和笔帖式这些八旗内的中下层官员。据祁美琴的研究显示，内务府官职为包衣专属职缺，除非科目出身者，否则不许外任部院与缙绅为伍。结合以上档案记载，若为部院职官会注明书写，如刑部主事、礼部主事或都察院笔帖式、工部笔帖式等，因此不加注明者笔者认为可能均属内务府职官，而这一部分的认购官房者达到近60%，是认购房产的主力。由于清代“入官房产”是内务府查收与售卖，所以这凸显出官房在内务府内部的高流动性，和以购置房产作为居住、投资的手段。

陈志武、云妍和林展三人对于清代200多个数据，和具体145个案例的研究在一定程度上驳斥了高级官僚更多购置土地、房产的观点，强调以房屋作为资产的“隐匿性”差，并提出“财产非法性程度越高，持有相对引人注目的土地资产的比重越低”的观点。然而，当我们回到本文所给出的档案时发现，既有如福康安一次性购进诺明阿原154间房，福长安一次性购进228间房，征瑞一次性购进国泰204间房产的购买案例，也不乏抄家没入内务府，被视为官产住房承安的404.5间，索诺穆策凌的238.5间，郝硕父子的205间等记载。此外，根据另一份《内务府奏销档》显示，一位名叫四达塞的内务府旗人官员曾拥有房屋532间，地178倾又91亩，随地瓦房472间等资产，以及其他众多可移动资产。这在一定程度上反复提醒我们，购置住房可能依旧是清代官员的重要选择之一，特别是内务府官员对于房产的倾向。因此，对于满汉官员，甚至是旗人中内务府和外八旗官员的置产差异化值得进一步研究。

三、档案呈现售卖房产的地域与交易规模

根据雍正朝划定的八旗界址，八旗官兵在京城大体按照左右翼旗属居住，但是在官房的申买中却既有同旗购买，又有跨旗购买的案例。例如，头等侍卫宗室福色铿额为礼亲王代善后人，承袭星海之后以辅国将军世袭罔替，属正红旗满洲人。他所购的阜成门内中廊下胡同属于正红旗界内，为同旗购买。又如，銮仪卫云麾使古宁阿为正蓝旗人，他所购买的崇文门内大石桥胡同位于正蓝旗界内，也属同旗购买。再如，镇国将军头等侍卫宗室永璨申请购买的正红旗界内西四牌楼抄手胡同的官房为同旗购买。然而，在以上官房交易中也存在越旗购买的现象。比如，福康安旗属满洲镶黄旗，他所购买的东四牌楼二条胡同房产已经超越旗界，在正白旗界内，属于跨界购买。又如萨克慎为满洲正白旗人，他所购买的原勒尔锦家人曹禄位于东单牌楼二条胡同的房产属于镶白旗界内，也属于跨旗购买。再如，侍讲学士法式善为正黄旗籍，但他呈请购买的安定门内法通寺胡同却属镶黄旗界内。所以，虽然清代内城以旗界作为居住原则，但也不乏跨旗购买的事例，体现出当时房屋交易的地域流动性。

笔者根据以上档案中可以清晰归入京城旗界的房产（除地基交易）统计，其中镶黄旗界内交易9宗，平均34两/间；正白旗界内交易15宗，平均33.6两/间；镶白旗界内交易11宗，平均32.8两/间；正蓝旗界内交易9宗，平均30.2两/间；正黄旗界内交易19宗，平均29.9两/间；正红旗界内交易10宗，平均30.8两/间；镶红旗界内交易7宗（除去一宗异常值房产交易外），平均27.4两/间；镶蓝旗界内交易5宗，平均29.4两/间。外城交易6宗，平均27.6两/间；城外交易7宗，平均27两/间。就以上统计数字而言，乾隆朝北京内城房产东部价格明显整体性高于西部，特别是在镶黄旗、正白旗和镶白旗区界内。若按照旗属对应方位而言，东部房屋单价高于西部差值分别达到4.1两/间，2.8两/间，5.4两/间和0.8两/间。具体以3540间京城房产交易单价排序计算，价格前列者集中于西府夹道、地安门外东大街、南兵马司和东四牌楼附近，契合了按照旗界房产交易均值的统计。此外，内城北部价格高于南部，以及内城总体价格高于外城和城外价格，也是北京房产交易的两大趋势。

那么，如何界定单宗房产交易的规模呢？根据顺治五年（1648）朝廷题准的规定，“一品官给房二十间，二品官给房十五间，三品官给房十二间，四品官给房十间，五品官给房七间，六品七品官给房四间，八品官给房三间。拨什库、摆牙喇、披甲给房二间”。可见针对旗人分拨官房的标准按照官职从20间至2间不等。顺治十六年（1659），朝廷又在此基础上酌量减少了分配间数，一品核减6间，二品核减3间，三品、四品核减2间，五品核减1间，直到最低等级的披甲人也从原来的2间变为了1间。具体如下标准：“旗下官员拨给房屋，各照旧例酌减，精奇尼哈番品级（一品）各十四间。阿思哈尼哈番品级（二品）各十二间，阿达哈哈番品级（三品）各十间，拜他喇布勒哈番品级（四品）各八间，沙喇哈番品级（五品）各六间，六品七品官各四间，八品九品官各三间，拨什库，摆牙喇各二间，披甲人各一间”。

虽然从顺治到乾隆年间房价标准可能上浮，但是我们不妨仍拿其作为一个官方认可的参照。在以上涉及的3540间京城房产的交易过程中，若以一品官员标配的20间房作为房产交易基准的话，共发生54宗交易，涉及房间578.5间，占整个购房“间”数的16.3%，其中21—100间体量的房产交易共44宗，而100间以上房产交易7宗，房产交易案例数成正金字塔式分布。这些房产交易很多是旗人官员或出于改善居住环境，或出于投资置产的目的，进行超标准购置房产，不乏单次一二百间的交易案例。

结论

本文通过分析《内务府奏销档》中乾隆朝的九件档案，概述了乾隆朝中叶至后期的京城官房价格情况，内城房屋均价在32.4两/间，东部房价整体高于西部，北部高于南部。而内城作为整体，房价又高于外城与城外地段。按照申购程序，先由购房者自己向内务府提交购买呈请，写明缴纳房款方式。一般而言，可以分为现金一次性支付，先行缴纳一半现银，其余坐扣俸银支付，和完全缴扣俸银支付三种。然后由内务府根据尹继善和金简制定的房款缴纳政策和估价原则，为官产房屋定价并核对申购者支付能力。

根据档案记载，内城官房交易以同旗界内购买为大准则，兼有跨旗购买的案例。在105宗房产交易中，购买20间及以下面积者达到54宗，占51.4%，是购房最大比例者，而像邓亦兵所言“百间以上至千间的（房产）是最富有的”的情况只有7宗，官房买卖承正金字塔式分布。不过，购房金额与面积的大小并不直接反应申购者的经济实力，文中已经例证了一些中下层旗人官员，甚至闲散人等，可以一次性支付两千两，甚至三千两的房价。与之同时，分析115位购房者背景大体可知一半以上来自内务府系统，凸显了官房在内务府内部的流动性，映射出18世纪以房产为代表的官方管控下的商品化经济形态。以上统计大体能够反映乾隆朝中后期京城官房价格的情况，也在一定程度上反复提醒我们，购置房产依然是清代旗人官员，特别是内务府官员重要的生计策略选择。