从明清到民国，说说“信息量很大”的地契收藏

明清时，更多的地契、房契、土地契等官契、民契大量涌现，记载了真实的历史信息，涵盖历史、地理、经济、文化等多学科领域，是史学工作者学习研究的重要史料，也是收藏家们重要的收藏内容。民间收藏家中就出现了众多明、清、民国时期地契的收藏者。

地契背后的故事：

再现从古至今民间土地交易方式

地契，就是买卖或典当土地时所立的契约文书。地契由卖方立书，其中载明土地数量、面积、坐落地点、四至边界、价钱，以及典、买条件等，由当事人双方、亲属、四邻、中人及官府等签字盖章，是转让土地所有权的证明文书。现存较早的明代地契中，以万历间（1573—1620年）清丈归户单、归户由帖较有特色。所谓“清丈归户单”“归户由帖”，在宋代也叫做“地符”，现在叫“土地证”，都是为征收田赋，由官府颁发的土地使用凭证。“清丈”就是清理、丈量田地；“归户”是把丈量得到数目确定到农户的凭证中。明朝洪武年间（1368—1398年）朱元璋察觉因土地隐匿问题造成国库税收的严重损失，开始普查土地田亩数额，便是从“清丈”开始的，“归户”编造完整后，再详细填至鱼鳞图册。

鱼鳞册，也称鱼麟图册、鱼鳞图、鱼鳞图籍、鱼鳞簿、丈量册等。明洪武年间，“度量田亩方圆，次以字号，悉书主名及田之丈尺，编类为册，状如鱼鳞，号曰：鱼鳞图册”（《明史〈食货志一〉》）。它是我国明清以来记录土地的档案，是国家田地总册，也成为官府征派赋税的重要依据。鱼鳞册较早出现于宋朝的闽浙地区，元末短暂试行，而废。明朝开始广泛推行使用，沿至民国。目的是要查清注册登记，了解地权、清理了隐匿，实行对土地的有效管理。

万历间“归户由帖”

明嘉靖年间（1522—1566年），明初所制定的徭役赋税制度已然被破坏殆尽，造成了国家赋税急剧减少，为摆脱财政困境，朝廷采取了开源节流的策略，实施“一条鞭法”赋役改革。张居正万历六年（1578年）开始在全国范围内再次清丈土地，到万历十一年（1583年）五月清丈结束，全国的田地计有701.39万顷，其中清丈所增田地182.85万顷，大量不税的隐田被清查出来。清丈成效主要有三个方面：一是清丈出大量隐匿不税田地，使各州县承担的田赋按清丈后的实际面积均摊，减轻了农民的负担；二是统一亩制，全国均按240步为一亩，解决了大亩小亩的问题；三是统一科则（征税率），官民田同一则，以上、中、下三则起科，改变了有的地方计税多达十三个则别的现象，这些都是赋税制度简化的重要步骤，为“一条鞭法”的实施铺平了道路。“清丈归户单” 和“归户由帖”便成了这个重大改革的见证。

从历史上看，时至今日，中国都是农业大国。可以说，农耕文明滋养了中华民族。“土地是农民的命根子”，这话不假。历朝历代的土地所有者，没有随便把土地交换出去的。然而，由于生活所迫，不得已的土地交换也是时有发生的。尤其在清朝交换得比较频繁。目前清代晚期及民国期间的地契存世量较多，清早期的存量较少，有较大的收藏价值。

地契作为契约文书的一种，涵盖的内容和称谓种类繁多，常见的有绝卖契、活卖契、回赎契、典约契、租约契、交换契和分家契等。地契经官府盖章赋税后，具法律效力，违者应承担相应的法律责任。

地契的成立，依内容有不同的要求。以清代田地卖契为例，首先由买卖双方确定权利义务关系，然后由当地有名望的人士做见证人。立契的时候，旧邻居和主要亲属、族房都必须到场，并在契约上签名画押。这样成立的契约，叫做“草契”，也称“白契”“私契”，并不具备法律效力，不为官府所承认。但是为了逃避契税，民间仍然普遍私下采用。一旦出现纠纷，由签名画押的见证人负责调处。白契更多地用于无须经过官方钤印管理的土地房宅交易以外的，更为广泛的民事行为中，如家族内部的财产分割、非土地房产交易中，如：借贷、典当、合伙、合股、雇佣以及婚姻、继承等诸多方面。

万历间“清账归户单”

合法有效的契约，必须由买卖双方携带“白契”到官府缴纳契税，办理过户赋税手续，再由官府在白契上粘贴统一印制的文书（“契尾”），加盖州县骑缝章，成为“红契”（官契），这样的书契才具有法律效力。专家普遍认为，收藏地契的重点在“官契”，因为“白契”最容易出现伪品，且不能反映时代风貌。契税的征收，源于东晋，宋、元、明、清均沿用。税额根据田房总价按比例征收。清末买契征9%，典契征 6%，正税外另征附加税，逾期、匿报都要受到处罚。如清顺治年间（1644—1661年）山西省襄陵县的一套两联地契，第一联手书立契，时间是顺治十年（1652年）闰六月二十五日，“卖田壹亩陆分，得银捌两玖钱陆分”；第二联为清康熙四十年（1701年）二月，襄陵县税契票的“官版契纸”，“纳税银两钱陆分捌厘玖毫”，后官府加盖红印。

颁发税契主管机关是都察院，明初设置，沿袭至清代。雍正元年（1723年）改称“科道”，俗称为两衙门，是清代最高的监察机关。康熙年间有的契尾上书：经稽核，税契银两收解积年以来寥寥无几，其间明有隐漏侵蚀情弊而徒饱官蠹。故都察院规定编立号簿，印刷契尾通行所属，以杜积弊，毋许擅用州县私印隐蚀税银，所收税银陆续解交藩库，契价税银俟号照填簿内，按季申送本院稽核，如有隐匿不税，无本院契尾，或查出或告发，产业半没入官，仍按律一并治罪。可见当时税契银两收缴的隐漏侵蚀情弊和贪官蠹役现象十分严重。

康乾盛世，绅衿民人置买田房日兴，但时弊难纠。一为白契不税，二是白契私盖州县印信，所纳税银，尽被官吏侵吞。此后，契尾改由布政司颁发。乾隆时，为防止官吏弄虚作假，契尾中明确规定：“布政司颁发给民契尾格式，编列号数，前半幅照常细书业户等姓名、买卖田房数目、价银税银若干，后半幅于空白处预钤司印，以备投税时将契价、税银数目，用大字填写钤印之处，令业户看明，当面骑字截开，前幅粘贴白契给业户收执，后幅同季册汇总布政司查核。”这种颁契方式，分明是让业户监督官吏，以防官府弄虚作假。这种契约手续完备，用印规范，完全符合清廷规定。

乾隆朝以后，如嘉庆、道光、咸丰、同治、光绪年间的契尾，全部骑字截为两幅，一交业户，一交布政司，颁契方式较为划一。光绪年间，官府另颁“官契”，取代民间白纸写契，目的是杜绝民间私契不税。成契时，将白契内容填写于官府统一印制的“官契”上，纳税后再粘贴契尾。单有官契而无契尾，仍然不能视为合法，因为“官契”只是“规范化”的草契。“官契”是相对“私契”而言的，它由官府统一印发给业户填写，填写后仍须粘贴布政司颁发的契尾。自此以后，白契一律禁用。官契的格式，各地不一，称谓也不尽相同。

同治三年安徽省歙县“完税执照”

晚清时期，由于战争频起，交通时有中断，布政司契尾往往不能及时送达，加上地方经费紧缺，为就地解决军需，相关州县就用县颁“执照”取代契尾，粘贴于草契上。这一形式的书契并不多见。如同治三年安徽省歙县“完税执照”，上有“为征收契税以济军需暂给执照……”等字样：

“明清以来的‘红契’，具有明显的格式化倾向，但由于年代与地域性的差别，将其分为以下几种类型：第一类是先订立民间的草契，然后附贴经县一级颁发的‘官契’，一共二联，我们将此定名为‘连二契’。第二类是在民间草契、县级颁发‘官契’之后，再粘贴上一份由省级即布政使司颁发的‘契尾’，一共三联，我们将此定名为‘连三契’。第三类是在‘连三契’的基础上，加贴中华民国政府的‘验契’，即表示民国政府对清代老契的追认。一共四联，我们将此称为‘连四契’。”（《田藏契约文书粹编》）清光绪十五年（1889年），清政府开始推行印花税法，委托英国华德路公司用雕刻版印制税票。地契的税费也采用了粘贴印花税票形式。

在清代地契中，弥足珍贵的当属“龙契”。“龙契”是清代朝廷征用民间土地而立的契据，契尾周边刻印有龙纹图案、盖有官印。龙契产生时期有待进一步考察确定。现见最早为云南蒙化清道光十四年（1834年）和福建同安清道光二十七年（1847年）刻印的“官版契纸”。龙契边框龙文图案，形态、大小无统一格式。龙契地区发现有直隶（深县，今河北深州市）、奉天（今辽宁锦县、义县、绥中、宁远）、福建（龙溪、思明、同安、海澄、南平）、云南（蒙化）、山西（庆云）等。龙契止于清宣统三年（1911年）。

民国开始，地契的书写方式已有改变，契税税率也有较大提高。由于军阀混战，军费支出激增，北洋政府还强行征收验契税，规定各地不管旧契新契，统统报验。如清宣统三年（1911年）地契，民国三年（1918年）山东省国税厅验。此次北洋政府的验契，在全国就收取了数以千万计的验契税。

1927年，国民党南京政府成立后，契税税率变动较大，各地税率也不统一。就全国而言，一般买契税率百分之十五，典契百分之一，另须负担各项附加费。民国政府为了达到敛财的目的，随意“验契”已是常事。民国时期，地方政府在认可的旧契正文及与新契粘贴处加盖官印后，在贴有印花税票处盖上查验契据图章。所以，这些旧地契是研究当时税收、地价、财政等政治、经济问题，有据可依的一手史料。

清宣统三年（1911年）地契，民国三年（1918年）山东省国税厅验

比如，“九一八事变”（1931年9月18日）后日本帝国主义侵占东北，利用前清废帝爱新觉罗·溥仪在中国东北建立的傀儡政权，初期年号“大同”（1932—1934 年），后称皇帝，年号改“康德”。并在中国东北实行了14年之久的殖民统治，使东北同胞饱受了亡国奴的痛苦滋味。傀儡政权“领土”包括现我国辽宁、吉林和黑龙江三省全境、内蒙古东部及河北北部。在一张民国十八年（1929年）中东铁路哈尔滨站“东省特别行政区长官公署短期租地证书”（含税票一枚）中，就有民国十九年、二十年、二十一年（伪满“大同”元年）短期续租印；而在一张康德九年（1942年）土地执照中可以看出，曹承宗正是伪满“地政总局”1940年至1942年任期局长。此土地执照是日本侵华历史的重要实物资料。

在民国二十一年（1932年）七月二十五日云南晋宁县西区西河、石寨保业户廖正光三分土地的清丈执照中，除盖有“云南财政厅”官印外，还有厅长陆崇仁的私印、税票两枚。对土地进行清丈，是龙云统治云南后增加税收的一个手段。据张庚年《云南清丈概述》中说，当时财政厅由度支科长刘润之（后改由张培光）兼办事宜，后专设清丈处，附设清丈人员养成所，负责培训。各县设清丈分处，由财政厅委任分处长总揽其事。分处下设总务组、业内组等。先在云南昆明县试办，后陆续推广至呈贡、玉溪等地，全省原定分9期进行，后因卢沟桥事变爆发，改为7期，限至民国二十七年（1938年）底完成。

清丈对当地农户各有利弊：清丈部分，解除了农民负担不均的现象，改变了原来有田无粮、有粮无田状况。过去的管业凭证因人事变迁、世事动乱、巧取豪夺已判断难据。经清丈后，业权确定，可免无谓之讼。但政府的清丈目的在于增加税收，而不是减轻人民负担，考核清丈业绩标准是视其田赋是否增加，田赋不增加被视为清丈不尽职责。所以，清丈基本原则是建立在榨取人民血汗基础上的。另外，其收取的执照费也是政府一笔巨大收入。执照本是用鹤庆县所产双层白绵纸印制，加一点印刷费，每张成本无几，但所收费用就成了几块大龙圆，每县发放收入可以千万计。陆崇仁、张培光等官吏后来成为云南巨富，中华人民共和国成立前夕，携财私投国外。

一张稀见日本帝国主义扶植的伪蒙疆联合自治政府时期（1939—1945年）蔚县的地契，成为中国耻辱史的见证。该地契成交时间为成纪739年（1944 年）。“成纪”是指成吉思汗纪年。成吉思汗纪年为“蒙疆联合自治政府”使用的年号，以1206年铁木真称成吉思汗之年为成纪元年。公元1936年2月10日，德穆楚克栋鲁普（即德王，字希贤）在苏尼特右旗成立所谓“蒙古军总司令部”，宣布“改元易帜”，即改用成吉思汗纪年（1936年为成纪731年）和蓝地、右上角红、黄、白三色条的蒙古（军）旗，在日本侵略者扶持下公开宣布“独立”。公元1936年—1945年，标记为成纪731年—740年。日本投降后，伪蒙疆联合自治政府解散。但此纪年因德王继续寻求建立“蒙古自治政府”而沿用至1949年（成纪744年）。

日本投降后，蒋介石在美帝国主义扶植下，妄图通过内战，取消共产党及其领导的人民武装，建立大地主大资产阶级专政。中国共产党根据国内阶级斗争的形势和广大农民的迫切要求，于1946年5月4日发布了《关于土地问题的指示》（即“五四指示”），坚定地把抗战时期减租减息政策变为没收地主阶级土地分配给农民的政策。

康德九年（1942年）土地执照

“五四指示”公布以后，各解放区都掀起了轰轰烈烈的土地改革运动。至1947 年2月，解放区内约有三分之二的地区完成土改任务，使近五千万农民分得了土地。为了总结经验，彻底完成土改任务，中共中央于1947年7月17日至9月13日在西柏坡召开了全国土地问题会议，制定了《中国土地法大纲》，于1947年10月10日正式公布实施。《中国土地法大纲》明确规定：“废除封建性和半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度。”还规定：“分配给人民的土地，由政府发给土地所有证，并承认其自由经营、买卖及在特定条件下出租的权利，土地制度改革以前的土地契约及债约，一律撤销。”《中国土地法大纲》公布后的一年时间内，解放区有一亿农民获得了土地。翻身后的农民踊跃参军，积极支援前线，使革命战争获得了取之不尽、用之不竭的人力资源，这是解放战争取得胜利的重要保证。比如，1950年东北行政委员会颁发给察哈尔省龙关县（今张家口市赤城县的龙关镇）农民的《土地执照》，民国三十六年（1947年）筑先县（今山东聊城市）由晋冀鲁豫边区政府签署的“红契”，都称为“解放区地契”，也是藏家们收藏地契的重点选项。

中华人民共和国成立后，在国家土地征用条例公布前（1953年11月前）土地允许买卖，在买卖土地时仍需书写地契。

家族契在地契的发展史上也占有了重要地位。家族契见证了一个家族和时代的建立、相承、兴盛或是没落。下组数据是清乾隆至解放后河北故城县小刘孝子村刘姓部分家族契：

乾隆四十三年（1778年）十月廿五日，买者刘印孔，地十六亩一厘，钱二百二十五千七百四十文；

乾隆五十二年（1787年）十月，买者刘国珍，地九亩五分，钱一百三十三千文；

咸丰八年（1858年 ）二月初四日，买者刘继绪，地二亩三分四厘零六丝二 忽五为，钱五十七千五百一十六文；

同治二年（1863年 ）正月二十一日，买者刘继绪，地二亩三分四厘零六丝 二忽五为，钱七十八千九百文；

光绪二十七年（1901年 ）十一月二十七日，买者刘维参，地四亩零八厘，银二十两五钱；

光绪三十年（1904年）二月十六日，买者刘光参，地一亩九分一厘六毛一丝四忽五为八先，钱六十吊；

宣统三年（1911年）十一月初十日，买者刘文海，地四亩零八厘三毛三丝三忽三为三先，钱六十吊；

民国七年（1918年）十二月十三日，买者刘文海，地二亩三分八厘一毛四丝一忽六为六先，钱二百三十三吊；

民国八年（1919年）十二月二十四日，买者刘香芹，地四分八厘一毛九丝九忽九为三先，钱五十七吊；

民国十七年（1928年）十一月廿二日，买者刘殿春，地三亩，大洋一百二十元；

民国二十四年（1935年）二月廿二日，买者永顺堂刘，地三亩四分，大洋一百七十元；

1955年4月18日，买者刘玉昌，地五分零一毛，钱二百元。

民国十八年（1929年）中东铁路哈尔滨站“东省特别行政区长官公署短期租地证书”

从数据上看，此家族至少在乾隆年间至解放初期数百年的历史中，生活条件良好，虽几经时代更替，却未受太大影响，可谓长盛不衰。小刘孝子村至今仍存。本案例极具经济史料等价值。

旧时地契多为宣纸、毛笔书写而成，后期又出现木刻版、雕版、石雕、铜板雕、木雕、印刷等多种形式。中华人民共和国成立前，地契形式更为丰富，有了宣纸、油纸、印刷纸等多种载体。中华人民共和国成立后，地契改称“执照”，现在较多存在的，就是中华人民共和国成立初期由当地政府颁发的土地执照。

地契文书同时涵盖有关土地方面的法律法规，虽不能体现出法律的全部面貌，但发生于民间订立契约双方当事人的买卖而言，均可说明不同历史时期不同地域的法律案例。在民间，有规范人们的行为习惯方面作用，对国家制订法律法规，也是借鉴依据。

地契承载了对土地所有权、土地管理制度及社会、经济、政治、文化发展状况的历史。地契的内容纵有千变万化，其内涵却是万变不离其宗，国家对土地田亩的管理是为维护产权人的权利和国家征收契税服务的。

而今地契早失去凭证的作用，但它不仅是先辈曾经拥有家业的证明，也是如今喜爱地契收藏的人们之宝。收藏地契，仿佛使早已消失的一段地方历史跃然纸上。这些距今已有数百年的地契，再现了我国近代民间土地交易方式，使我们仿佛看到，旧中国的百姓买卖房屋田地的生活场景，窥视到民间买卖场所、立契程序及格式、地价银两、书写章法等许多未知的历史。作为探究历史的补充，每张地契都有许多未知故事，在得到一份地契之余，只要我们认真研究开发，有针对性地补充相关的文史知识，探究地契背后的故事，才能真正体味到收藏地契所带来的乐趣。