在建设部、国家发改委、国土资源部和人民银行联合颁布施行《经济适用住房管理办法》的同时，北京市也下发了关于经济适用住房的有关政策。近日记者获悉，北京市国土房管局就北京市经济适用住房销售中出现的投机行为及人们普遍关心的上市条件、交易方法等问题连续下发了《关于已购经济适用住房出售有关问题的通知》、《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，并将于5月20日正式实施。
新规目标直指再上市交易
记者了解到，两个《通知》针对的主要是经济适用住房再上市交易的各个环节，有以下几方面：
5年后可以市场价上市，卖家须交10％的地价款。《关于已购经济适用住房出售有关问题的通知》中指出，已购买经济适用住房的家庭，未满5年的不得按市场价格出售住房。确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，而且出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10％缴纳综合地价款。
对经济适用住房上市范围作出限制。《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》中指出，开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得预售许可证后，方可预售，否则不得向预购人收取定金及任何预订款性质的费用。已购经济适用住房上市出售政策的项目包括：由政府批准定价的经济适用住房项目、住宅合作社集资建设的住房项目。其他新项目的名单由北京市国土房管局公布。
另外，此通知中还规定经济适用住房住满5年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。
经济适用住房可以卖了再买。《关于已购经济适用住房出售有关问题的通知》中，关于部分符合条件的市民出售经济适用住房后仍可再次申请购买经济适用住房的规定是对过去政策的一个补充。通知规定，以不高于经济适用住房原购买单价出售给符合购买经济适用住房条件的家庭，或由政府相关部门收购的家庭（包括已住满5年的），出售后仍符合经济适用住房购买条件的，可再次申请购买经济适用住房。
但是，通知中也对再次购买提出了一些限制：以市场价格出售已购经济适用住房的家庭，不得再购买经济适用住房或者其他政策性保障住房，成交价格明显低于市场价格的，可参照北京市国土房管局发布的住房指导价格确定交易价格并作为收取综合地价款的基数。
是否影响二手房市场发展
业内人士普遍认为，两份通知的出发点非常好，有效地遏制了一些人买经济适用住房投资赚钱的行为。而且，五年内不准以市场价出售经济适用住房的规定，从二级市场控制了经济适用住房高价流通，真正让经济适用住房为低收入家庭服务。但是，新规针对经济适用住房的再上市交易环节作出了很多限制，不能不让人担心其是否会影响北京才刚刚预热的二手房市场，对此业内也有不同看法。
链家·宝业房地产经纪有限公司总经理左晖认为，即将出台的新的经济适用住房上市相关规定不会影响二手经济适用住房市场的发展，也不会影响二手租赁公司的生意。首先，对于真正需要经济适用住房的低收入家庭来说，极少涉及到出售，二手经济适用住房只占市场上很小的份额；其次，延长出售时间，提高综合地价款的额度，会转移买房投资者热情，更有利于二手商品房的流通。
我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖则认为，新的规定将会在短期内加剧北京二手房市场房源不足问题。目前，虽然二手房供给与房源需求的矛盾在近年得到一定的缓解，但供求矛盾仍未得到彻底解决。北京市现在的二手房源供求比例仍维持在1：5的水平。新政策出台后，限制了二手经济适用住房的上市，将会在短期内加剧二手房供需矛盾。他说，推出新政的同时，应既考虑公平问题，同时还要兼顾效率，进一步通过宏观调控手段、政策手段和金融手段促进二手房源的释放和交易量的增加，例如减免相关税费、简化过户手续流程，促进银行转按揭的开展等。
通过这些新政策的出台可以看到，北京市对于整顿经济适用住房市场的决心，但是在政府通过对交易、购买等环节进行行政规范的同时，也不应该忽视经济适用住房的开发环节。专家认为，在一定程度上，经济适用住房市场的健康发展更重要的是要在开发、首次销售环节加强控制，如开发的面积大小、户型设计、购买人群资格认定等。解决经济适用住房的问题不能仅在二级市场进行规范限定，一级市场的规范控制才能从源头解决经济适用住房投机炒作问题，将经济适用住房交到真正的低收入人群手中。
[2004-5-19] | 
