你家的四合院值多少钱？

　　从2002年开始，北京市先后确定了40片历史文化区，重点对旧城内存留下来的胡同、四合院加以政策上的保护。今年四月，北京市推出了有关四合院交易的新政策，不再限制购买人的身份，鼓励海内外个人、单位购买。四合院这种独具鲜明的民族特色和地域特征的住宅，早已令许多中外人士垂青、向往。

　　尽管新政策已经开始实施，但仍有不少有意者对购买四合院的相关问题不很了解。近来，记者就接到几封读者邮件，称他们所在的公司想要购买四合院办公，但是对于目前市场上四合院的交易状况、如何挑选和购买中意的四合院、四合院如何评估其价值、新政策如何理解等问题感到十分困惑，希望专业人士能够帮助他们置业。

　　■四合院交易市场雷声大、雨点小

　　今年4月，北京市推出鼓励个人购买四合院的新政策以来，四合院交易明显活跃起来。在京城房地产经纪机构中，以代理四合院交易为特色的万德成公司，在此前近四个月的时间里，受理客户委托出售的四合院达30余套，同时登记购买四合院的客户多达200人，买卖双方的登记量均超过去年全年的登记总量。

　　但是目前实际成交的只占待售院落的6%，这个比例与去年基本持平，未见提高，这与买卖双方需求量大的火爆局面是不相符的。那么为什么一个供需两旺的市场，实际成交量却很低，使四合院交易呈现了雷声大、雨点小的状况呢？万德成总经理井蕴娇指出，造成四合院成交不能放量最尖锐的矛盾就是价格，买卖双方对成交价的期望值存在较大的差异。

　　■买卖双方的价格认定反差大

　　卖方认为，在样式众多的住宅中，四合院是独具北京地方特色的民居，它体现了“天圆地方”的建筑理念和建筑风格。院落的布局，大门、影壁、垂花门的设计，建筑材料的选择等处处蕴含着中国历史悠久的文化思想及老北京的市井文化。并且，四合院多数位于北京旧城区域内，寸土寸金。这些特点使四合院如何不唯我独尊、价格昂贵呢？

　　买方认为，四合院多数年久失修，破损严重，购买后需要投入大量资金进行维修，出新，甚至翻建。四合院分布在城区胡同里，胡同狭窄，交通拥堵，环境杂乱，出行是一件令人头疼的事情。目前出售的四合院其价格与其周边环境、内在价值不能相符。另外，买方最担心院子被拆迁。他们精挑细选后看中了院子，一般都会到有关部门查询院子是否属动迁地段，但是多数人得到的答复是模棱两可的，或者不同的部门有不同的解释。买方无法获得准确的信息，使他们举棋不定，导致四合院成交困难。目前，尚有一些因素制约了四合院交易的活跃。
 
    ■如何评估四合院的价值

　　四合院是老北京人世代居住、生活的场所，它由北房，东、西厢房和南房四面屋子合围而成。有着悠久历史的四合院是古老北京传统居住建筑的杰出作品，它见证了古都北京绵延850年的演进历史。

　　进入上世纪90年代，北京市进行了大规模的旧城改造，老城区内的四合院迅速减少，目前仅剩300万平方米，被明确保护的院落只有658座。不久前公布的鼓励个人、企业购买旧城文保区四合院的新政策以及正在腾退当中的“文革”期间侵占的四合院，使得当前的四合院交易供需两旺。但是真正成交的并不多，买卖双方对成交价的期望值往往存在着较大的差异。

　　在万德成成交的四合院，成交价多在每平方米7000元左右，不同地段价格略有浮动，最高的每平方米约为1万元。如果仅是独院而非四合院，价格会更低一些。这个价格与某些卖方要价1.5万甚至2万元相去甚远。在操作四合院交易中有着丰富经验的万德成总经理井蕴娇认为，四合院的价值是由其所处地段，院落的布局朝向，历史背景，周边环境等诸多因素决定的。目前东、西城四合院以占地面积计算，每平方米单价在7000元至1万元之间，后海、什刹海一带价格更高一些。

　　■为何独院的价格低于四合院

　　首先，地段对四合院的价值起决定性作用。地处历史文化保护区内，尤其是皇城保护范围内的四合院最为珍贵。万德成正在代理出售的、皇城根遗址公园旁的一处院落每平方米售价约为1万元。在40片历史文化保护区中，内城占30片，没有特殊情况，保护区的建筑，尤其是四合院不会列入拆迁范围，买方可以放心购买。其次，四合院的布局、风水是否讲究也影响其价值。四合院最好的朝向为坐北朝南，占地以矩形或方形为最佳，大门设在院子的东南角，寓意生机勃勃、蒸蒸日上。四合院的建筑材料、色彩装饰也直接影响它的价值。

　　再有，就是四合院的周边环境以及它的历史背景同样不可小看。北京的四合院都分布在一条条的胡同之中，胡同狭窄，小摊小铺挤满胡同，造成出行困难是当前的普遍现象，环境的杂乱无序使四合院的价值大打折扣。四合院独门独户，关起门来自成一体，其闲适性、私密性，对四合院主人至关重要。如果旁边有高大建筑，自家院内情景被他人尽收眼底，该四合院会大幅贬值。