台湾作家琼瑶曾经在景山后街买下一所面积200多平米的四合院，成交价格不到20万。而现在，四合院的价格已经翻了10倍不止。四合院作为一种特殊的物业形态，它的市场供应是呈下降趋势的，而市场需求却随着人们对四合院的重视变得越来越大。这种供给与需求的反方向发展，导致了四合院巨大的投资市场和获利空间。北京近十年的发展，四合院遭受大规模的拆迁，其原因之一就是他们所处的地段太具有商业价值。而这种商业价值所带来的短期利益正是导致四合院毁灭的真正原因。四合院所承载的经济价值也随着这种不断的毁灭而更加攀升。
含金量
北京南池子、北池子大街有众多的四合院建筑，北池子大街26号是其中之一，从一扇红漆的大门进去，胡同两边分列着三套院子，走进其中的一个院落，只见地面上积着雨水，一些工人在还没有完工，无窗透风的厢房里居住。走进另一个院落，迎面是一片花园，中间的池塘周围环绕着高低起伏的游廊，由于荒芜了很久，这里野草茂密，蚊虫滋生。据驻守在这里的工作人员说，这所院子是原北京市市长陈希同在位时兴修的，但没有完工陈就东窗事发。这些四合院在地下还有两层，地下部分占总面积三分之一，地上地下加起来达三千多平米，拥有游泳池等设施。一位工作人员介绍说，这片房子现在属于天鸿集团，到现在每天都有十多拨人过来看房，有开着宝马的，也有开着奔驰的，但是几年过去了，房子还是没有卖出去，以前曾经卖出去过，但后来不知是什么原因又被退了回来。他说，这院子一平米大概15000元，买下整个院子得花5000万，装修又得花上5000万，买下来就要投入上亿元，所以根本不是一般人奢望的。
代理这所院子的中介公司之一北京万德成房地产经纪有限公司是北京做四合院交易做得最多的经纪公司，公司总经理井蕴娇说，这个院子不是传统木架结构，而是钢筋水泥结构的假四合院，并且只是个半成品，价格也高，所以到现在还未能成交。
目前北京四合院总面积大约为300万平方米，交易价格为每平方米1万至1.5万元之间。如果所有的四合院都能进行交易，那将会是一个上百亿人民币的巨大市场。井蕴娇经理说，现在四合院的确有很多人想买，但是在大家期待的地方不一定有好房子。
据北京市文物局统计，北京目前一共有超过3000座四合院，其中明确要保护的只有539座。井蕴娇总经理说：“目前北京四合院交易最活跃的区域是东西城区历史文化保护区，西城区主要是后海、西四一至八条，东城区则是东四一条至八条。现在北京四合院一年的成交量不超过100套，总价两亿元之内，一般在50套和80套之间，不会有新的突破。”
历史文化名城研究中心主任、中国城市网总编罗亚蒙说：“据我了解，四合院现在卖得不错，大家都以拥有四合院为荣。很多买主都是国外来的，我认识一些买了四合院的法国朋友。四合院基本上都比一般商品房要贵很多，一套三四百平米的保存良好的老四合院有的可以卖到上千万。在北河沿大街北河胡同拥有一套较小的四合院的李先生说，四合院最贵的时候并不是现在，而是在八十年代中期，不过那个时候基本上没有私人购买，多是单位、部委购买公用，那时的价格达到了每平米两万多。”
2004年4月12日，北京市政府下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，允许四合院自由买卖，以此来鼓励民间资本介入四合院的保护。这样，包括外国和港澳台地区的单位和个人都可以购买四合院了。但是想买一些敏感地带的四合院仍然必须要通过政治审查，一些特定地段的四合院需要有购买要求的境外人士到安全部门审批。据正在进行购买一套四合院手续的英籍华人邵女士介绍，整套手续大概要用两到三个月的时间，而且对于他们从国外回来的人又多了一些烦杂的手续。
信格律师事务所律师马振彪介绍，虽然在此之前北京四合院的买卖受到了许多政策限制。但交易已经在地下存在了许久。而这次《规定》颁布在某种意义上说是对这种民间行为的法律承认。在法律不允许的情况下，四合院买卖的存在恰恰说明了其经济价值可观
买卖之道
在二手房交易日趋活跃之际，四合院的买卖需求有所增加，四合院交易开始放量，为住宅二级市场推波助澜。
万德成房地产经纪公司的房产经纪人蔡颖代理过宰相刘墉的府第，她说买这座房子的人是位社会名流。现在这座院子应该说是用做收藏了，没有住人，有时会用来拍电影。这座二进院落位于东城区礼士胡同，坐北朝南，保存完整。建筑面积406.5平方米，占地700平方米，最后价格敲定为600多万，中介公司从买卖双方各收取1%的费用。蔡颖说，影响四合院价格的因素主要是院子所处的位置，例如位于三海区域的院子就会有更高的价格，另外如果院子所处的胡同里面过于嘈杂会影响房子的价位，最好的胡同是能开进车，同时又没有小摊小贩的。
井蕴娇告诉记者，她们所经手的四合院，买来自住的和买来经营投资的比例是一半对一半。对于四合院的价值如何估算，她认为首先，四合院所处地段对其价值起决定性作用。地处历史文化保护区内，尤其是皇城保护范围内的四合院是最为珍贵的。顺驰以正在代理出售的两处院落为例：东琉璃厂附近的四合院建筑面积每平方米售价为11000元，皇城根遗址公园旁的一处院落每平方米售价16000元。城里的四合院每平方米售价约在万元左右。“在柳荫街、什刹海、后海等胡同游发达、周边环境好的地段，每平方米要价两三万元并不罕见，而真正的好院子，你开价再高，还未必能淘换来呢。”
其次，四合院的布局，风水是否讲究影响着其价值。四合院最好的朝向为坐北朝南，大门设在院子的东南角，占地以矩形或方形最佳，布局规整。院内栽种的花木品种，栽种方位都有讲究，以石榴、核桃树、枣树、葡萄架等“吉木”为主。
四合院的建筑材料，色彩，装饰也直接影响着它的价值，一座青砖灰瓦、木质出众，朱漆彩画的四合院自然是价格不菲。
非常关键的一点，是四合院所处的周边环境以及它的历史背景。四合院独门独户，关起门来自成一体，其闲适性，私密性，对四合院主人至关重要，如果旁边有高大建筑，自家院内情景被他人尽收眼底，该四合院的价值就大打折扣了。而追溯院子历史，年代久远，更有历史名人在此居住过，传至今天，也定是新主人的荣耀了。
95%的四合院没法卖
万德成的总经理井蕴娇说“能够进入市场买卖的四合院大概在5%到10%之间。”中国城市网总编罗亚蒙说，“四合院由于从前实行居者有其屋的政策，进行经租，导致现在的四合院只有少数有产权，我认为没有产权的比例在95%以上。现在的四合院分为两种情况，一种是大杂院，当然住在里面的很多人都希望政府出一笔钱把他们搬出来，还有一种是只住了一户人家。”
梁大爷正是罗亚蒙所说的那种在大杂院里住的人。他站在四合院的广亮大门里面一边修理着自己骑的三轮车，一边用一口地道的北京话说：“我当然希望政府能出一笔钱让我搬走了，只是不知道得等到猴年马月。”他和老伴在北池子大街一座较为标准的四合院内住着，这个四合院每一边的房子里都住了一户人家，不像有的大杂院那么拥挤，但每一家都用各种材料在院子里围了一大块地，作“私家花园”。梁大爷在这个四合院里面住了近20年，他说这个院子是清末同治时期太监所修，他指着大门上腐朽的木头说，这本来是很精美的木雕。
四合院的保护者华新民说，目前的四合院里面，有可能住着四、五十户人家，而其中的一家可能是这个宅子真正的主人，他们只住在其中的两三间小屋里面。这些人的院子很多都是上一辈辛辛苦苦一生赚来的。私房腾退的工作主要由房管局私房腾退办公室来做，经租房归还了以后还有一个很大的市场。现在很多国外有品味的人，他们想买老宅子，但并不是那种新修的四合院。
附文：焦虑中买房与卖方
并不透明的市场
《规定》鼓励四合院的购买者保留产权的时期为五年以上，这样对投机行为的遏制有一定的效果，但却不是强制性规定。我爱我家的总经理胡景晖认为，政府之所以没有做强制性规定，也是出于市场的考虑。如果政府规定的太严格，购买者就会因为得不到充分的权利而选择放弃购买，而这却是政府所不愿意看到的。如此，在鼓励与强制之间政府陷入了两难的境地。而四合院也在经济价值与文化价值的取舍上进退维谷。
其实，在文保的初衷与以“卖”求“保”之间，令人担忧的还不止于此。
从买主的角度讲，自己花钱买下了四合院，就意味着拥有绝对的产权，并拥有国有土地使用权，而有了土地使用权，也就有了修改规划与改变用途的权利，政府无法更多过问，这与“保护”的初衷又相违背。
此外，如果未来的“文保区”也要拆迁，又该以什么样的标准为四合院的买主做出补偿？现在涉及私房的拆迁纠纷之所以层出不穷，很大程度上就是土地价值、区位价值被相关法规忽略所致，那么，现在政府鼓励人们买四合院，相应的地价因素区位价值有没有被计入未来的拆迁预案中？如果没有，岂不是又要陷入大范围的争议麻烦之中。
罗亚蒙说：“商人都希望把四合院拆掉，而文化人则希望能把四合院保存下来。四合院虽然价格昂贵，但是还是比不上开发写字楼、高档居住小区的利润。例如华润饭店，按照规定在那个区域是不能修这种高度的建筑的，但是他们和政府有一定的关系，他就是修了。”
法藉作家华新民则说：“其实目前挂牌的539个四合院是一个很大的阴谋，其中有一些本来应当保护的院子，实际上没有保护到，而为了凑数临时拼凑了一些很差的院子进去。对一些保存完好的四合院，有人却在把他悄悄拆掉。而且房地产局和土地局有一些人成立了房地产经营中心，这是很不正常的，他们甚至利用手中掌握的土地使用证，背后把本来属于老百姓的房子卖给了别人。”
买四合院的人一部分是想取得这块地皮进行开发，在皇城根大街北河胡同拥有一套四合院的李先生说，在来看他的房子人当中，很多一来就问这里可以拆吗，那里可以拆吗？
井蕴娇总经理则认为开发商如果拆掉两千平米的四合院，建成一座高楼上去就是十多个几千平米，开发商肯定可以获得更多的利润。所以在金钱的刺激下，许多保存完好，可以进入市场交易的四合院被拆掉，例如最近位于金融街孟端胡同的一座保存完好的四合院，就被拆掉了
“北京的四合院是古董，在每一所房子当中都承载着历史的变迁，讲述着历史的故事，不能把这些东西随随便便拆了，并不是一定要把这些历史的载体拆掉建成高楼才能赚钱，以前巴黎也一直在争论老房子的保存和拆除，但是现在他们做得很好。国外很多城市在老城区之外发展新城区，让老城区得到了很好的保护。我们现在做的迁建也是很可笑的一件事，把一座老房子造到一百多里以外的一个地方，就像搭积本一样再盖起来，但是这所房子里面发生的事不是在这里发生的。”井蕴娇说。
买家能否得到更多保护？
李先生家住皇城根大街的北河胡同，他准备出卖自己的四合院。这个四合院非常宁静，平时只有他一个人在书房里看书，他的书房也是清末一位格格的书房，他说，这个胡同里的几家人，实际上住的都是从前这位格格的府第，在西面的房子是原建筑的祠堂部分，而他所拥有的这套三百多平米的院子，只是格格府的一个跨院。李先生说，四合院虽然好，但是对一个老年人来说，有很多不方便的地方。现在时代不一样了，从前设计的四合院是为那个时候的家庭服务的，而现在看来，这些为了那种有佣人有丫环的生活而设计的房子很难收拾，所以他更愿意卖掉这个他出生和小时候玩耍过的院落，搬进自己已经拥有的楼房。他说在楼房里面，自己可以很多事情都不用管，冬天的暖气等等杂务都有物业公司来帮他做。
赵棕先生在东城区交道口一带有一套自己的四合院，是他家的祖产。他说本来在十多年之前，这套800平米，前廊后厦，保存完好的四合院只有两个产权人，但是在这十多年间，通过继承的方式，现在的产权人越来越多，使得这套大四合院没有办法整体出售，大家的意见没有办法取得一致，而且大家都不办事，只指望着别人去做具体工作。这个院子曾经有一次差点就成功地出售了，但是赵先生等人提出买方要为自己提供新的住处，让他们可以轻松地从老旧居搬入新房，不用拿着房款再辛辛苦苦地四处买房，但是买家没有能为他们提供满意的房源。赵先生拥有这套四合院中近两百平米的前院，现在用作出租，一月租金总共是六千多，如果出售的话可以一次性取得二十多年的租金收入。他说现在自己曾经去问过一些地产中介，但是这些中介对他院子的评估是一平米7000多块，他认为自己的四合院从地理位置和保存完好程度上来看应当可以卖到一平米10000以上，所以他没有打算出手。
顺驰北京公司的地产经纪人介绍说，他们己经做成了两单四合院的买卖，买主都是将四合院买来用做收藏，没有拿来自住的，几个员工都笑着说四合院没法住，很多地方都不方便。北京市房地产交易中心有限公司的经纪人认为四合院越来越少，会有很大的升值潜力。
“现在的很多四合院的确不如楼房住着舒服，例如前一段时间北京大雨之后，南城的很多四合院被淹，北城的四合院有的墙被泡垮，市长王岐山也来到大杂院里视察，这就是老城区四合院里的基础设施建设有问题。政府没有从历史的角度来认识这些院子的价值，没有在老城区进行足够的基础设施建设，导致现在在很多院子里面上厕所也要排队，臭味扑鼻。如果基础设施做好了，相信四合院里面的人是决对不会出来搬进楼房居住的。楼房是一个大盒子，而住在四合院里面是住在天地之间，这是不一样的。”井蕴娇说。
英籍华人邵女士是一位四合院的购买者，她生在北京、长在上海，她说自己购买四合院有三个原因，一是她认为四合院是老北京文化的见证，她是北京出生的，对这种文化有自己的感情。她喜欢住在这样一个古老的院子里，外面是一条古老的街道。二是审美角度的考虑，她说自己和一些国外归来想买四合院的朋友都认可四合院建筑学上的美，那是一种中国传统的美，而有的没有住过别墅的人则认为那些传统的东西很旧了，政府的改造更是让原来的胡同都不见了，完全破坏了文化的脉络，还有些人修的院子只是样子很像四合院，但四合院的精髓却没有体现出来。三是她认为四合院的居住方式符合人本主义的精神，而且四合院基本上都在二环以内，地理位置具有无可比拟的优越性。
她希望通过一批对中国传统文化有感情，有文化也有财力的人来购买四合院，从而实现对四合院的保护。“你知道为什么现在购买四合院的人这么少，成交量这么小呢？最大的问题是我们不知道购买的院子什么时候会被拆迁掉，政府只是付给你一平米一万块的拆迁费，而你的心血全白费了，所以我们对买四合院没有信心。”
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