私押业主祖产　开发商被诉至公堂

  在土地财产权未发生转移前，开发商就将土地抵押给银行贷款，让业主很不理解本报摄影记者/王晓东

　国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）第五条规定，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件。

　　而在东城区东堂子胡同，开发商却在众祖产业主仍然居住在这里、仍然拥有房屋所有权和土地使用权的情况下，把他们脚下的土地抵押给了银行以获得贷款，并开始进行拆迁。

　　任何经营性项目在立项之前，都应该先进行土地财产权的转移，而不是在立项之后。在国有土地使用权出让的审批步骤中，受理条件之一就是要提交国有土地使用权来源证明文件，提交原土地使用权人的国有土地使用证，这也就意味着要经过原土地使用权人同意转让其土地财产即有价的土地使用权，才可能受理审批。

　　从东单北大街进入有近八百年历史的东堂子胡同，每隔数十米就可见青砖墙上大大的"拆"字，盖有东城区房管局公章发布于2004年12月16日的拆迁公告中列出了此次拆迁的范围，并明示这个地方拆迁是为了要建"四合院项目"。

　　但开发商提供的规划资料却更加明确，此地将被建成一个集高档会所、酒店功能于一身的"传统风貌四合院群"以及几座高层写字楼和大饭店。

　　记者在现场看到，53号院已经拆去了一半，其余的院落至今完整。

　　据一位居民介绍，这条胡同里的房子大多是私房，基本上都是解放前祖辈留下的房产。

　　居民报料土地被抵押

　　45号院一位私房主对记者表示，如果这次拆迁是国家行为，比如国家要建公益性设施或者进行绿地规划，他们肯定会服从国家大局，但开发商是要在这里做经营性的项目，这让他们不可能接受。因此，他认为，既然是商业行为，就要讲究一个买卖自由，"许你买，还许我不卖呢。"

　　41号院的房主说，自从他们的地契被收走以后，北京市东城区房地局就一直说要给房主办理相应的房屋所有权证和国有土地使用权证，问题是房屋产权证虽然拿到手里了，2001年土地局也到该胡同和旁边的红星胡同里做过土地登记并给了每家一份土地登记收件单，但是这国有土地使用权证依然没有消息，现在除了9号院的韩姓房主拿到手了以外，其余大部分仍然在等待中。

　　然而有居民称，进行该项目开发的华富金宝房地产公司（下称华富金宝）已经用东堂子胡同和旁边红星胡同的土地向某银行贷得了数亿元的贷款。

　土地使用权归谁

　　据一直关注土地财产权问题的华新民女士介绍，"任何经营性项目在立项之前，都应该先进行土地财产权的转移，而不是在立项之后。在国有土地使用权出让的审批步骤中，受理条件之一就是要提交国有土地使用权来源证明文件，提交原土地使用权人的国有土地使用证，这也就意味着要经过原土地使用权人同意转让其土地财产即有价的土地使用权，才可能受理审批。"

　　那么，在众祖产业主没有将使用权转让的情况下，开发商何以取得了土地使用权证进而办理了拆迁许可证呢？

　　华一律师事务所律师孙茂航表示，房屋所有权和土地使用权是属于居民的，虽然他们现在没有拿到土地财产权的证件，但这并不表示居民就没有了这个权利。

　　对于是否真有抵押土地一事，记者从北京市国土资源局房屋土地权属登记事务中心的登记资料中发现，华富金宝确实已将两块土地抵押给了中国农业银行北京市东城区支行。这两块地正是此次拆迁范围内华富金宝规划中的6、7号地块。资料显示的登记时间为2004年9月3日。而为华富金宝的抵押做土地估价的北京首佳房地产评估有限公司的有关资料则显示出了这两块土地的市场价值：东城区金宝街2块地共计30282.94平方米的土地使用权评估价格为2.56亿元。资料显示的估价完成时间为2004年7月26日。而且，记者发现在此之前的2003年3月，华富金宝对这6、7号地还作过一次抵押。

　　政府、开发商各执一词

　　当记者追问华富金宝为何在未完成土地财产权的转移，就将土地抵押给银行时，该公司一位杜先生却矢口否认了这一说法。他承认房屋所有权证和土地使用权证属居民所有，但认为拆跟卖不是一个概念，"拆迁必须服从国家建设需要，不是居民卖不卖的事儿。"

　　另外，杜先生告诉记者，金宝街开发是政府行为，1994年时就已开始筹划金宝街的建设，1998年开始招商引资，它是一个由当时东城区政府和北京市政府共同研究的项目，大家现在所看到的都是既成事实的事情，已属于实施阶段。

　　而来自政府的声音显然并不认同开发商的说法，东城区房地局拆迁科的胡先生并不承认该地区的开发属于政府行为，只是一再强调，华富金宝在北京市相关部门取得了"合法"的规划、用地手续，"按规定，我们审查这些手续齐全、合乎规定后，就可以核发拆迁许可证。"而对于开发商抵押土地的问题，胡先生则认为，银行贷款不属于房地局管理的范畴，资格审查和承担风险都是银行自己的事情。

　目前，已经有5位私房主将开发商、银行和政府部门同时告上了法庭。一方面要求对华富金宝和中国农行东城区支行非法抵押该家族合法拥有的土地使用权的行为予以合理惩处，另一方面要求北京市国土资源局撤消非法发给华富金宝的土地证并依法向他们颁发其家族成员早就应该得到的土地证。

　　另据记者了解，1月4日，东城区人民法院已接下5名私房主的民事和行政诉讼状，至于是否受理会在7个工作日内给予答复。

　　相关法规规定：

　　对于已经有土地使用权拥有者的土地，要发生使用权转移时，一种情况是开发商从居民手中买、国家批准，另一种情况是国家先收回去、再出让给别人（如开发商等）。

　　《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，为公共利益需要使用土地的或为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地等情形的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，但要对土地使用权人应当给予适当补偿。

　　国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）第五条规定，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件。

　　相关链接

　　华富金宝房地产开发公司提供的金宝街项目规划资料（目前仍在规划当中，没有正式确定）：

　　金宝街项目位于王府井金街的东侧，其四至范围：东至朝内南小街；西至东单北大街、东四南大街；南至东堂子胡同；北至干面胡同。总占地223300平方米，规划建筑面积为388200平方米，分8个地块。预计至2006年主体建设基本完成。

　　金宝街1号地---富华金宝中心：面向银街，紧邻金街，其使用功能由三部分组成，为五星级丽晶酒店、丽亭商务酒店和甲级写字楼金宝大厦，沿街底层为精品商业设施。本地标规划占地2.0087公顷，建筑面积1676761平方米。

　　金宝街2号地：多栋欧式建筑连成商业步行街，并形成优雅的消费环境，以多屏幕综合影视城、精品店、酒吧等高档名店为主，本地标规划占地2.07473公顷，建筑面积21400平方米。

金宝街3号地：沿金宝街一面，从规划建设金宝街统一完整街景的思路出发，拆除保留用地进行统一规划，在功能和建筑形式上与金宝街协调一致，遂安小学扩大并建设成为国际小学，是金宝街重要的文化教育设施之一。本地块规划占地0.9618369公顷，建筑面积12500平方米。