四合院购买全攻略

    购买四合院，是个动辄几百万元的大投资，在决定之前，一定要进行缜密的考察、了解和分析。如何购买一处北京的四合院呢？记者就购买者关心的五个部分“考察———决定———签约———过户———翻建”进行了采访。

　　目前在北京,生活着很多高收入、高品位的国内成功人士和外籍人士，他们对传统的北京四合院情有独钟。应多位读者的要求，记者日前特意走访了北京著名房地产经纪公司“我爱我家”，向专业人士咨询了四合院相关买卖程序和事宜。

　　根据了解，目前北京传统四合院主要分布在东城、西城、崇文和宣武四城区，四合院的价格也因地段的不同而有所区别。比如，东城、西城多是以商贾富豪或者政界重要人士的身份保留下来，因此整体结构良好，占地面积多在300-500平米左右，价格约在400-600万元之间。宣武、崇文两区的四合院相对较小，占地面积多在200-300平米左右，价格也相对较低，多在200-300万元之间，是那些钟爱四合院却经济并不十分充裕的人士的较好的选择。

　　●考察篇●

　　特别注意四合院是否属拆迁范围

　　针对投资和风险都相对较高的四合院而言，专家在接受记者采访时说，购买四合院是一件复杂而且繁琐的事情，更应该做好前期的调研工作，在调查期间，主要是到实地进行考察和对产权所属的法律调查。

　　对实地调查主要是给购买的人以直观的印象，包括其周边的生活环境是否舒适，娱乐休闲设施是否完善，交通条件是否便利等一些与生活息息相关的问题，这些问题因购房者的不同需求会有不同要求，购买者要依据自己的情况进行了解和分析。

　　买者要注意的是，因为四合院大多处于旧城区内，四合院的市政配套设施一般比较落后。比如一般没有市政排污管道，没有天然气管道等，购房者如果想在购房后改建相关设施，需要到规划部门审批通过才可以。所以购房者在实地调查时，除了像一般二手房买卖那样对四合院周边的交通、绿化、环境等加以注意外，还需特别留意排污、天然气、电力、通信网络等问题，以确定是否符合自己对生活品质的要求。

　　专家在接受采访时还提醒购买者，在实地调查时还应特别注意该四合院是否处在拆迁范围内。目前北京规划的40片历史保护区内，内城就有30片，而这30片保护区内的胡同和四合院在没有特殊情况下是不会拆迁的，所以购房者大可放心。如果该四合院不属于历史保护区内，购房者还需到规划局和建委落实相关事宜。

　　●决定篇●

　　弄清四合院权属作出购买决定

　　其实，在北京四合院的买卖过程中，了解清楚四合院的权属，是最繁琐和最为复杂的重要环节之一，只有清楚了购买者看中的四合院是否可以出售，才可以作购买的决定。资深专家在日前记者采访时也提道，在调查该四合院权属时，购买者要应尽可能多地考虑到与购买四合院的有关的风险问题，在此基础上寻求解决途径，并把风险降至最低，从而决定是否再进行交易。

　　一般来说，四合院的权属应从以下三个途径调查：

　　首先，也是最重要的就是查看产权证以及产权人的身份证明原件。由于历史的原因，目前北京四合院的产权状况非常复杂，许多四合院均为国家机关或者事业单位所有，长期租给他人使用，或者为众多产权人共同所有，所以，事先必须查询并且核实该四合院的真正产权人是谁，其是否有权转让该四合院，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意转让该四合院等。

　　其次，应与原产权人一起向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期等。在调查过程中，还应注意到四合院的转让限制。依据《城市房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述这些规定对四合院的转让也同样适用。因此需要核实该四合院是否存在被查封、权属不清等情形。

　　此外，查看该四合院是否存在其他债权债务的纠纷（包括抵押），如果四合院已经被设定抵押，应要求原产权人提供相关的合同以及合同履行状况的证明材料等，并且要求出售者限期解除抵押，同时在付款安排上考虑到解除抵押的时间，以防范风险。在调查期间，也许因为时间或者其他原因不能全面地调查清楚。不过，谨慎起见，在正式谈判并签署买卖合同之前，一定要查验四合院的产权证以及产权人的身份证明原件。

　　●签约篇●

　　买一处四合院要交多少税费

　　在进行上述实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商，四合院买卖合同的一般条款与二手房买卖没有多大区别，由于四合院的特殊性，购房者一般在购买四合院之后都要进行翻修，因此在交房时间、房屋质量等问题上不会像商品房买卖那样严格。因此专家在有关合同签署问题上给记者做出了以下答复。

　　1.关于出售方的承诺。由于四合院的历史遗留问题比较多而且权属状况非常复杂，因此在事先调查中并不能发现所有的风险和问题，许多问题仅仅只能依据出售方的承诺或保证，所以，在买卖合同中应明确约定出售方的责任和承诺。另外，如果经双方协商后一直认为由出售方进行过户前的测绘和评估、过户后翻建的规划报批手续等也应在买卖合同中明确约定出来。除此之外，在合同中还应明确约定违约的经济补偿和救助措施。

　　2.关于购房款的支付。由于四合院的特殊性，在购买四合院时只能一次性交清所有款项，不能贷款，因此为了平衡买卖双方的利益和风险，在付款安排上，建议在双方签署买卖合同的时候支付一部分定金，办理过户手续的时候支付部分购房款，其余大部分房款应在缴纳契税后取得新产权证时支付。

　　特别说明的是，一般来说买卖双方向房屋管理部门提交过户申请资料后，虽然买卖双方任何一方均无权要求撤回申请，但也并不表示双方提交申请之后交易房产就肯定可以过户，房屋管理部门接受申请时仅仅进行形式上的审查，之后会在内部进行实质审查以确定该交易是否符合法律规定的条件并最终确定是否办理过户。所以如果购房者在提交过户申请的时候即支付大部分购房款，一旦房屋管理部门最终没有批准过户，买受人如何追回已付款将面临较大风险。如果购房者在前期调查中对此心存疑虑，建议可以委托一家正规的中介公司来办理此事，这样可以避免购房者遭受更大的经济损失。

　　3.关于土地出让金及其他费用。依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。该土地出让金的标准依据视地段状况的不同而不同，最后由房管部门核准确定，买卖双方应明确该费用由谁承担并在买卖合同中明确约定。同时，四合院买卖过程中还会涉及到测绘费、评估费以及契税等各种税费，也应在买卖合同中明确约定。另一方面，在办理四合院买卖过程中，还会涉及到各种税费。各主要税费如下：

　　1）印花税：为转让价款的万分之五，由买卖双方分别缴纳；

　　2）契税：一般为转让价款的百分之三，由购房者缴纳。根据北京市普通住宅的标准：“单套建筑面积在140（含）平方米以下，建筑容积率在1.0以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”，四合院一定是非普通住宅，所以，在税款方面不享受优惠政策。

　　3）测绘费用：购房者可以自由选择国家认可的测绘单位办理测绘，测绘费用参照国家标准确定，由购房者缴纳。

　　4）评估费用：依据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》，房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，一般由购房者缴纳。

　　●过户篇●

　　四合院过户需要经过几个步骤

　　记者在采访中获悉，四合院买卖的手续以及涉及的税费是相当复杂和繁琐的，在北京不同的区县，办理产权过户的手续以及要求可能会有所不同，因此为了防止因准备资料不齐而延误办理过户的时间，专家建议买卖双方事先到相关房屋管理部门确认需要提供的资料。据记者了解，主要有三个方面的事情需要购买者注意：

　　1.过户申请之前的相关手续。首先需要办理四合院面积的测绘并取得测绘报告，鉴于四合院的情况特殊，目前北京市房管局仍要求提供过户房产的测绘报告。其次，如果购房人是境外公司和个人（包括港澳台人士，以及外商投资企业），还需要事先取得北京市建设项目涉外安全审查办公室关于该转让行为的涉外安全审批文件。而且要特别说明的是如果出让的四合院距离党政军重要机关500米以内，将很难获得涉外安全审批。此外，还需要由国家权威并且认可的专业评估机构就转让房产的毛地价和楼面地价出具相应的评估报告。

　　2.过户申请。在准备好上述材料之后，双方应及时带上买卖合同和有关资料一起到该四合院所在区县的房屋管理部门办理过户申请并提交相关资料。专家告诉记者，如果购房者是港澳公司并委托大陆的公司或个人办理过户申请的话，还需将上述资料提供给司法部指定的香港律师办理公证手续，另外，虽然香港公司行为以法人签字为准，但目前北京许多区县的房屋管理部门还要求在相关文件上加盖购房者单位公章。

　　3.领取新的产权证。办理过户申请并提交完整的资料之后，房屋管理部门即对此进行审查，审查通过后通知买受人缴纳契税；同时参照专业评估机构出具的评估报告组织专家对土地出让金的标准进行评估论证并通知买卖双方缴纳土地出让金。购房者在交纳上文所述税费之后，就可以取得产权人为自己的产权证。

　　至此，整个四合院买卖过程基本完成。

　　●翻建篇●

　　新买的四合院如何进行翻建

　　一般来说，购房者在购买四合院之后都进行拆、改、建等问题。专家介绍了在翻建中会遇到的一些问题。

　　购房者在取得新的产权证之后，委托专业设计单位出具设计方案，并以此设计方案向规划部门申报翻建规划。能否取得规划批文是能否翻建的关键，也是买受人最担心的问题。尤其是对于地处北京市历史文化保护区内的四合院更应注意：第一，北京市政府对这些四合院翻建的建筑高度、外观有严格的要求，翻建的设计方案必须符合这些要求；第二，注意该四合院是否可以翻建，《北京市历史文化名城保护规划》将保护区内的四合院分成文物类建筑、保护类建筑、改善类建筑、保留类建筑、更新类建筑、整饰类建筑六大类，而依据《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》的规定，文物类建筑和保护类建筑均不得拆除、改建和扩建，所以在购买时应该特别小心。

　　记者在采访中了解到，四合院买卖过程涉及的问题远较新商品房买卖复杂，除了因为其中的法律关系比较复杂之外，政策性较强也是重要原因之一。为此记者建议，购房者最好委托一家信誉好的中介公司和购房者共同进行详细完善的调查，并通过买卖合同尽可能有效地防范可能出现的风险。