|繁體中文

服务器里的北京 - 老北京网

 找回密码
 注册老北京网

QQ登录

只需一步,快速开始

老北京的死与生(3)

2002-12-1 11:00| 发布者: 王军

一家老字号玉器铺在廊房二条的遗痕。王军摄

大栅栏深处的笤帚胡同,可见嬉戏的孩子与自在的老人。王军摄


题:商业区的命运之符

    修复产权与市场机制,可望使衰落的街区得以真实的再生

    面对已人房分离的街区,设计师只能在空房子上做文章。

    尽管可在建筑立面上附加一些具有本地风格的符号,但它们已不是城市细胞由内向外自然透发的文化观瞻。

    细加考证前门商业区的每一幢房屋,或能发掘一些设计灵感,但无缘面对房屋主人的这项工作犹如与风车作战。一位规划师的疑问是,“这些细胞已失去了主体,细胞核是什么?”

    而这些细胞在过去较长时间内多已失去活力。北京市社会科学院2005年发布的《北京城区角落调查》显示,在崇文区辖内的前门地区,严重破损和危险的房屋比例高达47.5%。

    宣武区辖内的大栅栏地区情况同样严重。据房管部门调查,三、四、五类危旧房面积比例逐年增大,已达到90%以上,其中四、五类危房已达30%以上。

    《北京城区角落调查》分析了大栅栏商业区衰败的原因:“改革开放以来,北京其他商业区先后进行了大规模的更新建设,而对大栅栏商业区的发展却长期缺乏一个科学的规划,致使大栅栏地区在‘保护’的名义下一直无法得到合理的改造,居民长期生活在低矮潮湿狭小、连基本的市政基础设施也不具备的平房里。”

    “大栅栏商品品质低下、业态水平落后、商业设施陈旧,”北京宣武区大栅栏文保区排险解危指挥部的一份材料称,“这一国人引以为自豪的商业金字招牌已经濒临淘汰的危险境地。”

(小标题)流水不腐之道

    前门商业区今日之衰与昨日之盛形成对比。

    明代改建北京城后,大运河终点码头从北城的积水潭南移至东南城外的大通桥,城市商业中心随之南迁至前门一带。

    明永乐初年为恢复经济,官方在京城各处添建铺房,召民居住,召商居货,谓之廊房。今大栅栏的廊房头条至四条便在那时建成,当时开设的店铺都是前店后厂,主人多为从外地迁来的手工业者。

    明清两朝的吏、户、礼、兵、刑、工六部机关设于正阳门内东西两侧,前门外可接待各地来京官员、考生、商人的会馆应运而生。

    清代内城禁建戏园,戏园便云集前门之外。商人多敬鬼神,这一带的寺庙更是星罗棋布。

    经过历史的积淀与发育,前门地区成为了京城商业中心,以及戏剧文化的中心。这里天天有戏班演出,程长庚、杨月楼、谭鑫培、梅兰芳、尚小云、程砚秋等京剧艺术大师流光溢彩。

    从官方最初兴建廊房到商业区规模不断扩大日渐兴隆,房屋产权的流通起到关键作用。

    “李掌柜经常找刘掌柜下馆子,逛下处,最后经中人作证,在都一处酒饭馆要了一桌酒饭,写了字据,李掌柜就把店铺买了过来。”北京史学者王永斌在《话说前门》一书中,叙述了清嘉庆年间通三益干果海味店扎根前门的故事。

    在民间持续发生的产权交易与修缮活动,使房屋商铺如流水不腐。

    1900年义和团火烧大栅栏老德记药房,风助火势殃及全街,四千余家店铺被毁,但后来经商家自我复建又恢复了繁荣。

    市场自发的机制使前门商业区出现了今天的规划师所希望看到的功能分布。前门大街两侧是繁华的商业地带,往内侧渗透便可见库房、票号、会馆、戏园,它们为商业区提供多样化服务,再通往胡同深处就是闹中取静的商家私宅了。

    前门一带虽有众多小院,但它们租金便宜,购置成本低,正是外来人口及城市平民寻觅商机的落脚点,热闹的商街离不开廉价劳力的支撑,前门老字号的创业者多经历了这样的过程。

    该发生的终还是发生了。前门大街在明朝前期十分宽阔,小商贩们便在大街石道旁搭盖棚房为肆。清乾隆之后,棚房逐渐被改为砖瓦正式房,内侧的夹道成为左右逢源的卖场,被缩窄至21米宽的大街是一个逛街的尺度,并满足南北向的交通。

(小标题)被窒息的市场空间

    前门商业区的传奇,诉说着数百年房屋兴替的历史。

    在民间发生的交易活动不可能将整个街区归入一家之囊,它们只能以既有的产权单位为基础,院落便被赋予了生命,如同细胞一样相次生长,在变与不变之间孕育着生机与活力。

    这样的机制在近半个世纪发生了变化,大栅栏文保区排险解危指挥部的材料对近年来的房屋翻建表示忧虑:“近几年我区被迫每年翻建危房约1000间,其中700多间(约1.5万平方米)集中在大栅栏文保区,且都未按原有风貌和统一规划翻建,对地区风貌造成很大影响。”

    《北京城区角落调查》分析了房屋维护质量低下的原因:“大多数居民住在产权名义上归政府、由房管所管理维护的平房四合院里,可是低廉的租金根本就不足以维持平房四合院的基本维护,更谈不上居民住房条件的改善与历史风貌的保护。”

    这项调查还进一步揭示:“一方面是有产权但收入不足以维护,另一方面是居民无产权长期低价租住,经常私搭乱建,甚至出现多手转租。有的平房四合院的产权名义上归某家单位,可这个单位实际上已经名存实亡。同时,还有一些属于私人产权的平房四合院夹杂在混乱无序的平房四合院中。”

    考察北京房屋交易的历程,可知过去收入不足以维护房屋者,多可通过出售产权使其获得新的补养,但后来在城市大改造的背景之下,四合院的交易长期陷入困境,加上行政强制力介入拆迁,被拆迁人不能享有谈判地位,四合院终落得无人轻易敢修、无人轻易敢买的境地,不是被拆掉就是自己烂掉。

    如能修复房屋交易的秩序,市场净化机制便可发生,但大量公房产权主体缺位以及公私产混杂的现状,使院落细胞失去生命之核,还排斥了市场交易的可能。

    那么,如何修复这些细胞之核呢?

(小标题)城市生命的源与流

    前门商业区的物质衰退,是北京旧城房屋状况的缩影。

    1949年8月,《人民日报》载文阐明国家对北京市公私房产的基本政策,明确保护私有房屋的合法权益。经过公逆产清管,到1953年底,北京市清查城区及关厢房屋共登记119万多间,其中私房占67%。

    在此基础上,市政府对私有房屋颁发了房地产所有权证。1954年《宪法》规定,国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。这样的制度设计正是房屋产权人能够自我修缮、爱惜其名下资产的前提。

    1952年的调查统计资料显示,北京城区危险房屋仅为4.9%。这也从另一层面说明,基于产权清晰、权利稳定、市场流通,产权人多能自发地保持房屋健康,而无须借助大规模资金的介入。

    1949年5月21日,法学家钱端升在《人民日报》发表文章,对将私房充公的倾向表示忧虑,认为这将导致“无人愿意投资建造新房,或翻建旧房”的情况,一方面政府没有多余的财力去建房,一方面私人又裹足不前,不去建房,房屋势将日益减少,政府还背上繁重的负担。

    1958年北京市对城市私人出租房屋实行“经租”政策,将城区内15间或建筑面积225平方米以上的出租房屋、郊区10间或120平方米以上的出租房屋,纳入国家统一经营收租、修缮,按月付给房主相当于原租金20%至40%的固定租金。

    “文革”发生后的1966年9月,固定租金停止发放,房主被迫上交房地产所有权证。“经租”房产至今未归还产权人。1958年北京市经批准纳入国家“经租”的有5900多户房主的近20万间房屋,约占1953年北京市城区及关厢房屋登记间数的16.8%。

    “文革”初期,北京市接管8万多户房主的私人房产,建筑面积占解放初北京城市全部房屋的1/3以上。“文革”后落实私房政策,实行“带户返还”,要求房主与挤住其房屋者订立租赁契约,租金由政府规定,是为“标准租”。大量社会矛盾被甩在了因政策而形成的“大杂院”之中,私房主修缮房屋的热情难以发挥。

    近年来,北京市加大腾退“标准租”私房的力度,随着产权的回归,“大杂院”现象在这些院落得到改变,但置身大规模危改的环境,私房主修缮房屋信心不足,仍有较多顾虑,生怕修好之后即被拆迁。

    梳理这段历史不难看出,北京旧城房屋的危破并非简单的物质问题。住宅权利之稳定,乃住宅生命之“源”;住宅市场之公正,乃住宅生命之“流”。一个城市欲“源远流长”,此道不可偏废。

(小标题)不该被忽略的选项

    一位参与前门东区规划的人士向《瞭望新闻周刊》介绍,前门东区共有1.3万多户,2.6多万人,平均每户不到两人。

    《北京城区角落调查》显示,崇文区辖内的前门地区,人户分离现象严重,户在人不在的占常住人口的20%以上,个别社区外迁人口占45%以上。

    许多房屋并不为户籍人口实际居住使用,它们或被出租盈利,或被长期闲置。

    一些非产权人在区外拥有第二套住宅之后,通常对危改抱有强烈愿望,因为一拆迁即可将不属于自己的房产变现为补偿款收入私囊。

    而留守在胡同里的低收入者,以及房产长期受到分割、无缘享受福利分房政策的私房主,多面对“回迁掏不起、外迁买不起”的困境,即使全力支撑,也不得不背上沉重的债务。

    户多人少、人户分离的现实,已为理清产权关系、培植院落细胞、建立公正交易秩序创造了条件,但大规模一刀切式的搬迁,却把劲使到了其他地方,结果孩子和洗澡水被一块倒掉。

    强制性的拆迁力量虽可一时完成物质层面的改观,但它将直接摧毁社区的多样性。这种程序一旦确立,必动摇市场对房屋产权的信心,导致恶性循环。

    事实上,如能修复产权与市场的关系,政府只需将前门商业区的戏园、会馆、寺庙等公共空间激活,按保护要求接入市政基础设施,即可推动不动产升值,促使房屋交易发生。

    同时确定技术标准规范房屋修缮,便可望使衰落的街区得以真实的再生,并持续自然地生长。(完)
 


路过

雷人

握手

鲜花

鸡蛋

最新评论

官方QQ群

2000.11.1,老北京网自创办之日起,已经运行了 | 老北京网

GMT+8, 2024-3-29 17:38 , Processed in 1.085552 second(s), 7 queries , MemCache On.

道义 良知 责任 担当

CopyRight © 2000-2022 oldbeijing Inc. All Rights Reserved.

返回顶部