四合院价 买卖双方难合拍

买卖双方心理落差大是四合院难以成交的主要原因之一

虽然一个四合院共用一块影壁，房屋产权却归属多家，且不少户主移居国外

　四合院大多缺乏生活必备的基础设施，比如：大家共用一个水龙头，无法通管道煤气，住户只好烧蜂窝煤。

　　制图/毛京东四合院价 买卖双方难合拍

　　“京城8月首次四合院集中拍卖”日期一拖再拖，产权、价位等是主要原因

　　户主太多分居各地 房屋产权难明晰 虽处闹市黄金地段 但生活基础设施缺乏 买卖双方心理价位落差大

　　四合院拍卖“难产” 待十月“分娩”

　　京城现有3000多套 能上市的不足一成 资源稀缺导致价格飞涨 专家认为投资潜力大 购买应注意细节

　　作为京城四合院首次大规模集中销售，曾被多家京城媒体报道的“京城8月首次四合院集中拍卖”已经可以肯定无法在本月如期举行。

　　记者一周前从组织此次拍卖活动的北京盛佳国际拍卖有限公司了解到，这次拍卖被推迟到了9月23日。今天上午记者了解到的最新消息是，这一日期被再次推迟到了10月中旬。是什么导致四合院拍卖一拖再拖？又是什么原因让拍卖公司对拍卖四合院如此执著？

　　推迟原因

　　一处四合院 8个产权人

　　记者调查得知，迟迟登不上拍卖台的四合院都是因为“主人太多”。列入本次拍卖计划的西城区后海的一处四合院，有8个产权人，省事的做法是其中的7个都委托第8个人作为其代理人，让他代表其他人去谈拍卖条件。可是，这8个人里面谁都不愿意做“出头鸟”，因此拍卖公司只能和8个人一个一个去谈，这自然延长了拍卖前期的准备时间。

　　同处后海的另一处四合院的情况更复杂，六七个产权人中有移居法国的，还有移居新加坡的，都成了外国国籍。按照有关法律，他们要想把房产处置权授权给国内人士，必须通过中国大使馆的同意，还要在国外先做公证，这套手续办下来需要几个月。

　　北京盛佳国际拍卖有限公司的赵先生告诉记者，四合院特有的权属分散问题正是导致拍卖时间多次推迟的原因。

　　由于四合院的产权人往往不止一位，且不集中，有可能分散在各地，甚至远在国外。而要卖一个四合院，当然需要所有的产权人都同意，并办理好委托等相关手续。并且，拍卖公司还要确保这个四合院没有抵押，产权完整。

　　此外，如果四合院内有租户，在房子转让前他们都要搬走。

　　虽身处闹市 但缺基础设施

　　北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为，四合院拍卖难不仅是产权不明确，买卖双方心理价格落差过大也是原因之一。

　　四合院的古典特色独一无二，又处于寸土寸金的城市中心区，这些都是新型高档别墅公寓无法比拟的，所以卖方的预期价格相对偏高。

　　但另一方面，四合院大多破损严重，缺乏根本的基础设施，比如上水和下水、煤气、供电、厕所等，购买后需要投入大量资金维修甚至翻建。并且，四合院分布在旧城区里，交通拥堵，环境杂乱，所以买家很难认同卖家开出的价格。

　　四合院现状

　　数量：北京现有3000多套

　　记者查询有关资料并调查京城有四合院业务的房产经纪公司的数据得知，目前北京的四合院的总面积有300万平方米，约合3000多套。

　　金育松介绍，京城的四合院住宅主要分在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区，其中东西城四合院数量占总量的70%以上。后海、交道口、南池子、朝内南小街、东华门、琉璃厂等区域都是四合院住宅的主要分布区域。

　　价格：东贵西富 北贫南贱

　　记者调查链家、中大恒基、中原三家房产中介的成交数据发现，四合院房产在价格上差距巨大。其所处位置的差异，以及在风水、格局和保存价值等方面都区别于其他类型的房产，在各区域的平均成交价格往往难以统计。

　　不过，保存比较完整的四合院价格也有“区域规律”。东城的四合院主要集中在东一条至八条，西城的四合院集中在后海、西四一条至八条。该区域四合院售价基本在2万元/平方米以上，在后海则达到3万元/平方米，这里的四合院面积从300平方米—1500平方米不等。

　　宣武、崇文的院子大多就是一般百姓居住的，流传到现在，多数已经成为有几户甚至十几户居住的大杂院了，这样的院子面积在100平方米—300平方米之间。目前售价是1.5万元/平方米左右。

　　背景：政策释放买卖需求

　　2004年4月，北京市政府下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，允许四合院自由买卖，以此来鼓励民间资本介入四合院的保护。新政策对四合院购买者的身份几乎没有限制，北京人、外省市人、港、澳台胞、外籍人士以及相关企事业单位、社会组织均可购买四合院。所以近两年间，四合院房产的需求被大量释放。

　　行情：奇货可居致价格狂飙

　　中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良告诉记者，现在北京二手四合院的平均售价比去年同期上涨了85%之多。导致四合院价格狂飙的原因是，面对巨大需求时，其资源的稀缺性——京城有3000多套四合院，但并不意味着能够上市交易的四合院有3000多套。据中大恒基市场研究中心统计，具备产权的、可以交易的四合院房源不足10%。

　　多位房产经纪行业的业内人士认为，正是因为四合院价格的如此飞涨，才吸引了拍卖公司的注意，宁可“不辞辛劳”也要将其送上拍卖台。

　　购买用途

　　收藏投资 各占一半

　　记者联合中大恒基，调查其历史成交资料统计发现，在四合院房产的需求客户中自己保存和用来投资者各占50%，达到1比1的比例。

　　由于四合院年代久远，居住的舒适性已经大大下降，如果自己住就必须翻新装修，这是一笔较大的耗资，因此，经中大恒基出售的院 子买主一半都收藏起来。而在投资者中，购买后自己开公司的客户占70%之多，只有很少一部分是买来稍微翻新后再转手出售的。

　　来自“链家地产”的资料则显示，购买四合院住宅的人群主要包括海外华侨、台湾同胞、世代生长在京城的老北京人以及一些以投资为主的个体户。

　　置业建议

　　用途多 投资潜力大

　　虽然说种种原因阻碍了四合院房产的交易，但从投资者的角度考虑，投资这样的房产潜力巨大。

　　据“链家地产”统计资料分析，近三年来，后海区域的四合院酒吧数量以每年超过50%的幅度增长着，并且始终保持着不菲的租金价格，月租均达到2万元以上。另外，四合院还可以改造成“四合院旅馆”，考虑到奥运商机的带动，这种具备中国文化特色的旅馆必将大受欢迎。

　　购买时 要注意细节

　　中原地产三级市场部副总经理宫萍提醒消费者，四合院与普通住宅相比还是存在很大差别，因此如果想要购买四合院，应特别注意一些细节。

　　第一，判定是否在拆迁范围内。四合院都处于老城区，随着北京城市化进程的加快，购房者在购房过程中最好到有关部门查询一下，确保购买的四合院不是处于规划拆迁范围内。

　　第二，要看产权是否明晰。消费者在签约时一定要看其产权证的原件，并和业主身份证原件相核实，另外，对于多人共有产权的情况，还得必须得到所有共有人的同意出售后方可办理签约事宜。为了保险起见，最好到房屋管理部门对其产权归属情况做个鉴定。

　　第三，确定是否允许翻建、扩建。从目前市场情况来看，四合院大都破旧不堪，因此消费者在购买后很有可能对其进行翻建。但按照规定，对于四合院之类的房屋在重新设计时，其方案要报规划部门审批，而根据《北京旧城历史文化保护区房屋保护和修缮工作的若干规定(试行)》，文物类建筑和保护类建筑均不得拆除、改建和扩建。