旧式小洋楼身价几何？

朝内小洋楼价值上千万

段祺瑞执政府小洋楼/资料照片

东堂子胡同一处已经腾空的小洋楼

东堂子胡同一处德式三层建筑小洋楼　摄影/本报记者徐曼
　　北京小洋楼可以买卖吗？

　　在北京暖暖的深秋午后，在朝内南小街街面上，记者叩开了一栋掩映在树丛中的小洋楼的门，小洋楼干净的院落里，落满了这个秋季刚刚掉下的枯叶，天湛蓝湛蓝的，灰色的二层小楼在深秋最明媚的下午两点，阳光从窗户照进来，四周暖暖的，亮亮的，置身其中，记者仿佛回到了故事里。这座漂亮的小洋楼，是民国时期的建筑，属英式结构，独立院落，总占地面积为280平方米，建筑面积为264平方米，上下共2层，共15间房。

　　这是一栋刚刚买卖过的北京旧式小洋楼，身价千万元以上。

　　在我们传统的记忆里，上个世纪初叶北京城二环里建造的一些旧式小洋楼似乎只是参观、留作历史纪念，但是，记者在近日的采访中获悉，北京保护区里的一些旧式小洋楼也可以进行买卖交易了。而且，因为比四合院更加稀少，北京的旧式小洋楼也更加珍贵。

　　记者在采访中了解到，北京现存的旧式小洋楼很少，而且，手续齐全、能够拿到市场里进行交易的就更是少之又少了，但是，在一些深具老北京文化情结、喜欢老北京古老建筑文化的人中间，更加关注旧式小洋楼的投资和收藏。

　　●东堂子胡同曾是旧式小洋楼最多的胡同

　　在北京暖暖的深秋午后，记者在北京著名的东堂子胡同还看到了两栋旧式小洋楼。两栋小洋楼比邻，但是，里面讲述的故事却不一样。

　　其中的一栋小洋楼，有三层高，据说是北京一位著名的建筑专家的小洋楼，现在小洋楼里面堆满了木材，据正住在里面的施工人员说，小洋楼正准备重修，是德式建筑。

　　另外一栋小洋楼已经腾空了，是一个两层的小洋楼，斑驳的建筑物似乎在讲述着过去的往事。但是记者没有找到主人，不知道是准备自住，还是出售抑或出租。

　　东堂子胡同是北京一个特别著名的胡同，这个古老的胡同有着近800年的历史，是北京城中历史最悠久的胡同之一，也曾经是保存最完好的胡同之一。这条胡同中不仅坐落着清朝末叶专司外交事务的总理各国事务衙门，还有蔡元培、沈从文、吴阶平、林巧稚、丁西林等对中国近现代历史文化科技发展有着举足轻重影响的历史文化名人的故居。

　　东堂子胡同曾是北京旧式小洋楼最多的胡同，据介绍现存的可能有五六栋，而且，建筑风格各具特色。

　　●北京小洋楼供不应求保守估计比例是1：4

　　洋楼作为西方文化在中国的一种见证，往往因历史价值而得到特殊群体的喜爱，尤其是在北京，洋楼数量又很有限，就更是受到了更多买家的追捧。北京的洋楼一般都分布在老城区，优越的地理位置也让这样的古老建筑价格不菲。具有历史文化价值的建筑往往超越了建筑本身的功用。

　　具有外资背景的企业、基金、文化传媒等往往是这种建筑的热爱者，港、澳、台同胞及对中国文化深深热爱着的华侨也成为购买这种建筑的主力军。也有中国的一些外地驻京机构对此深感兴趣。

　　很多流传至今的小洋楼都有其值得了解的文化价值，但绝大多数的小洋楼都很难快速上市。从记者采访中了解到的信息来看，登记购买小洋楼的人远远大于上市的院子数量，专门代理小洋楼买卖的万德成给记者提供的比较保守的估计是4：1,但实际比这还大。

　　最近一段时期，和四合院一起，北京老城区里仅存的一些小洋楼，开始作为一些投资者的特殊投资买卖方向，引起记者和北京老百姓的关注。据记者了解，目前涌入四合院投资的资本不仅仅是简单地买卖，有些开始倾向于规模的投资与开发，这种方式对四合院保护是否有利，不好说，但可以肯定的一点是，“批量生产”出来的四合院不可能让人有那种亲切感。而北京城里的小洋楼，因为数量有限，还没有这个投资导向，但是出现在北京城边缘的新式小洋楼，和已经经历了一些风霜的城里的小洋楼，故事内容不一样，魅力也不同。
　随着2008年的来临，老城里的承载了北京许多故事的小洋楼和四合院越来越引起关注，国外的潜在买家也极有可能转变成实际买主，到时的北京旧房市场必将更加引人注目。

　　●北京旧式小洋楼以英式建筑风格居多

　　北京的旧式小洋楼主要出现在20世纪30年代，零星地散于老城区内，没有形成规模，就现在能够看到的情况而言，北京的小洋楼以英式建筑风格居多。

　　小洋楼一般占地面积较大，房间宽敞，多采用一、二层砖木结构。一般前后有庭园，且含柱式门廊。这些住宅的设计往往取自西方建筑风格、技术和设备。但在平面布局、装修、庭院绿化等方面则依然保留了中国建筑的习俗与情调，有些也不乏完全西化的住宅类型。

　　北京的旧式小洋楼中式装饰图案，以求吉避凶的吉祥物为主。如吉祥动物有龙、凤、麒麟、蝙蝠；吉祥植物有松、竹、梅、兰；吉祥器物有如意、古钱、银锭；吉祥符物有双喜、寿、福、禄、祥云等。这些中国传统花饰为小洋楼锦上添花，也使这些西洋建筑中国化了。

　　●北京现存最漂亮小洋楼———段祺瑞执政府洋楼

　　段祺瑞执政府旧址位于东城区张自忠路3号，原名铁狮子胡同。清代这里有三座府第：东为和亲王府，中为贝勒斐苏府，西为和敬公主府。清末，两府内的建筑全被拆除，重新建造了三组砖木结构的楼群：中间的主楼为欧洲古典式灰砖楼，东、西、北各有一座楼房。

　　1912年袁世凯任中华民国临时大总统时，总统府和国务院设在这里；1919年后，靳云鹏任国务总理兼陆军总长，改为总理府；1924年段祺瑞被北洋军阀推举为中华民国临时执政，这里改为执政府。

　　1926年3月18日，北京各界群众5000余人在中国共产党和李大钊等人领导下，在天安门前集会抗议，段祺瑞党命令卫队开枪射击，造成死47人伤150多人的血腥惨案。史称“三·一八惨案”。为纪念殉难烈士，发扬爱国主义传统，北京市人民政府将段祺瑞执政府列为北京市重点文物保护单位，东城区将其列为青少年爱国主义教育基地。

　　●购买小洋楼要实地考察

　　虽然北京城里的小洋楼数量有限，而且允许进行买卖的小洋楼少之又少，但是，还是有一些产权手续齐全的小洋楼是可以进行买卖的。而且，购买小洋楼相比四合院，需要更大的大投资，几百万甚至上千万。

　　小洋楼买卖过程，是一件复杂且繁琐的事情。所以在决定之前，购房者一定要进行缜密的考察、了解和分析。如何放心地购买一套小洋楼呢？本期记者着重给您介绍几点购买小洋楼的注意事项和相关程序。

　　由于小洋楼买卖的特殊性，在决定买卖之前，要对其进行实地考察和对产权所属进行法律调查。

　　值得注意的是，小洋楼大多建成年代为上个世纪二三十年代，有些甚至更早，多数小洋楼年久失修，门窗、围墙都显得陈旧、破落。周边私搭乱建的小砖房更是影响了整座小楼的美观。而且大部分小洋楼处于旧城区，市政配套设施一般比较落后。如果想在购房后改建相关煤气、水暖等设施，需要到相关的规划部门审批通过才可以。所以在实地调查时，提醒购房者还需特别留意小洋楼目前的排污、天然气、电力、通信网络等现状。

　　尤其要考察清楚的是，小洋楼是否处在拆迁范围内。目前北京规划的40片历史保护区内，内城就有30片，而这30片保护区内的胡同、四合院和小洋楼等建筑在没有特殊情况下是不会拆迁的，所以购房者大可放心。但是如果该小洋楼不属于历史保护区内，购房者还需到规划局和建委落实相关事宜，减少购房风险。
　●降低购买风险弄清权属最关键

　　如何将购买小洋楼的风险降至最低，弄清权属问题是关键。只有弄清楚了小洋楼的权属问题，才能作购买的决定。

　　一般来说，权属问题应从以下三个途径调查：首先，要查看产权证以及产权人的身份证明原件。由于历史的原因，目前北京小洋楼的产权状况非常复杂，许多小洋楼为国家机关或者事业单位所有，长期租给他人使用，或者为众多产权人共同所有。所以，事先必须查询并且核实其真正产权人是谁，是否有权转让，是否存在共有人和承租人，是否所有共有人均同意转让等问题。

　　其次，应与原产权人一起向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期等。在调查过程中，还应注意到小洋楼的转让限制。

　　第三，查看该小洋楼是否存在其他债权债务的纠纷(包括抵押)，以防范风险。

　　●翻建小洋楼建议委托专业机构

　　在进行实地考察和权属调查的基础上，买卖双方应就买卖合同的具体事宜进行协商。由于小洋楼的特殊性，购房者一般在购买之后都要进行翻修。

　　和四合院一样，购房者在购买小洋楼之后都要面临拆、改、建等问题。购房者在取得新的产权证之后，委托专业设计单位出具设计方案，并以此设计方案向规划部门申报翻建规划。小洋楼买卖过程涉及的问题远较新商品房买卖复杂，除了因为其中的法律关系比较复杂之外，政策性也较强。为此记者建议，购房者最好委托一家信誉好的中介公司和购房者共同进行详细完善的调查，并通过买卖合同尽可能有效地防范可能出现的风险。

　　建筑大师与中国地产“前沿”对话

　　2006年10月25日下午，由中国房地产报、新浪房产联合举办的“2006前沿建筑”高峰论坛在北京798工厂“仁”艺术中心举行。

　　矶崎新、马岩松、威尼·马斯、朱锫、雷蒙德·亚伯拉罕、王永刚等国际知名的建筑设计师或驻华代表，包泡、王明贤、周榕、陈大阳等国内知名的艺术家和建筑评论家，潘石屹、王若雄、解珉、陈音、张永舵等国内最具前卫观念的房地产开发商，以及北京各界媒体人士共计100余人参与了此次论坛。

　　据此次活动主办方介绍，中国的建筑设计，在思维、理念上受到了世界上另类潮流的震撼与冲击，开始以夸张、另类的建筑外观，挑战大众传统的建筑审美观念。随着中国经济的进步和城市化进程的加快，城市形态和居住环境问题日益显露，城市建筑与当代文化艺术融合的需求开始变得突出，此次论坛旨在通过中国第一次世界顶级前沿设计大师与地产界的高端对话，从正面推动中国前沿建筑设计的健康发展，进而指导整个地产行业正确的审美取向。基于城市环境的和谐理念，与会设计师们结合自身作品和实践，从创意经济、建筑文化、建筑艺术、前卫思潮、前沿建筑方向等角度对国际当前的热点建筑现象进行深入剖析。

　　美国著名建筑设计师雷蒙德·亚伯拉罕认为，所谓前沿就是不断地突破自我的界限，在艺术的领域超越自我，并能够挑战想象的极限。这位年逾七十还扎着马尾的美国设计大师，以北京金宝街的“礁石”作品为载体，描绘了他对海的力量的理解：一幢12层的建筑，外表看去就像是在波涛汹涌的大海边上凿出来的一块悬崖。他认为，一座成功的建筑必须要做到让人过目难忘，因此要在固定的环境里制造、挖掘出更深层次的更独特的东西。