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10%、15%、30%、50%，房地产的利润究竟有多大？政府部门、开发商、购房者、炒房者各方莫衷一是。除了开发商，谁也说不清楚房地产的利润有多少，而开发商公开声称的10—15%的利润率，似乎也与火爆的房市、节节攀高的房价不相吻合。 房地产业的水究竟有多深？利润究竟有多大？房价走势何时会出现拐点？房地产开发商如是说…… 没有25%的利润，开发商难以在生存 为了平抑房价，国务院先后于今年3月、4月相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而对以“平抑房价、调控房市”为主要目标的“国八条”，许多房地产开发商并不以为然。他们中很多人认为，“国八条”能否取得实效取决于能否有力地实施，而作为实施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己辖区内的房价下跌的。 1997年，成都一位小老板怀揣着一百万杀进四川房地产界，成立了一家房产公司，四年之后，该公司资产就已经逾6亿元，成为成都著名房产公司。 该公司发家史被成都一家媒体披露之后，不少市民惊叹：“真是难以置信，做房地产这么容易发财！” 川内一位资深房地产开发商告诉记者：“一般来说，房地产商公开的利润是8%-15%，实际上真正的利润都在25%以上。”他拿起自己抽了半包软中华的香烟，接着说：“不是暴利，我们怎么抽得起这种烟。” 25%的利润，意味着房价的四分之一被开发商揣进了腰包。据中央统战部和全国工商联的调查表明，房地产业的税后净利润在各行各业中为第一位，比平均水平高5倍，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍。 另一位开发商则很委屈地告诉记者，做不到这么高的利润，开发商根本就别想活下来。他说：“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。” 一位开发商告诉记者，没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而越火爆越好。要维持房市的火爆，就要不断地制造对住房的大量需求，不断地以改善城市环境为由进行大量地拆迁，以产生相当对房产的被动需求。 据他的介绍，开发商做一个楼盘，需要经过国土局、规划局、城建局、税务局等诸多主管部门，逢年过节的时候，每一关的大小菩萨都要拜。尤其是春节和中秋国庆等传统节日，就是与官员联络感情的最佳时机。各个城市的经济情况不同，官员所处位置与帮助自己的程度不同，打点关系的好处费也有不同的晴雨表。以西部中等城市为例，一个科级干部的过节费大概要封个5000元，处级干部1万到2万，局级干部则需要3万到5万才拿得出手。用来疏通关系的好处费几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%或3%左右，有的甚至更高。 他说：“那些干部都很清楚，我们把钱用报纸一包，放到档案袋里，单独约个时候，电话里说有个急件报批，对方就明白了。见面把文件袋给对方就完事了，一般送钱的当天不会另外安排什么活动。有时遇到嫩一点的干部，还会友情提示他不要把钱的事透露给老婆孩子，也不要马上存银行，因为纪检监察部门往往是从这些环节打开缺口的。” 这位开发商点上一只烟感叹地说：“有的开发商送钱大方，有的则比较小气。如果送少了，不但达不到公关效果，可能还会起反作用。有的干部收到一两千的红包，直接交给纪检部门换取政绩了，而收得多往往舍不得交，这也叫抓大放小嘛。” 据他透露，出手大方的开发商办事一般都特别顺利，和主管部门经常往来、私交熟的开发商，上午送去的报批件下午就能批下来，而关系不硬的开发商就得按规矩到窗口排队，比如说7个工作日或者15个工作日批下来。在房地产界，时间往往就意味着金钱和利润。主管部门越早批下来，银行的按揭款和相关贷款就回笼得快，才有资金做下一步的投入。报批得慢，资金就相当于被套住了，要承担相当大的融资风险。所以，开发商圈子里常说的一句话是，“舍不得孩子套不着狼。对干部要舍得，对老百姓要哭穷”。“实际上，楼盘利润如果少于30%，没人愿意做！” 三大手法撑起房产高利润 近两年来，成都的房价上涨10%左右，而成都市房管局认为成都市的房价不高，房价上涨较快只是因为前几年起点很低。房价何时能出现“停涨”的拐点？ 显然，目前的房地产已经成了一个暴利行业，然而这种高利润是如何做起来的呢？据了解，开发商维护自己高利润的“手法”通常有以下三种： 调高楼盘容积率调高容积率是压缩楼盘成本的重要法码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2。也就是说房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上呈现几何基数的增长。” 这位开发商对记者说，当然，能做到调高容积率的房地产商必须是很有“实力”，往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作，不为外人所知。 他说：“要看哪个房地产商做得成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末节假日也忙得见不到人，去哪儿了？很多时候陪领导干部钓鱼去了，旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪也轮不上呢。” 做假账、巧避税一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘，可以处理成只赚四千万或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假像。 一些开发商还告诉记者，房地产商还很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。他们说，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减兔税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万甚至上千万元。” 差价空转按照国家的政策，土地必需先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设为市民修建一个广场或是修路架桥，而政府将给于适当比例的土地优惠。于是地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他的竞拍者。 当事先做了工作的开发商如愿以偿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税的形式一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了老百姓头上，开发商自然稳赚不赔。 “国八条”面临执行考验地方政府会希望房价下跌吗？ 为了平抑房价，国务院先后于今年3月、4月相继出台了被媒体称之为“平抑房价组合拳”的新旧“国八条”共16条指导性措施。然而对以“平抑房价、调控房市”为主要目标的“国八条”，许多房地产开发商认为，“国八条”要取得预计实效将取决于能否有力地得到执行和实施，而作为执行、实施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己辖区内的房价下跌的。 一位开发商告诉记者，现在全国各地都在搞“经营城市”，城市怎么经营？说白了，就是征地、拆迁、炒热房地产。地方政府然后从炒热的地价中赚取大量资金。所以没有几个地方政府希望自己辖区内的房市冷清，而越火爆越好。要维持房市的火爆，就要不断地制造对住房的大量需求，不断地以改善城市环境为由进行大量地拆迁，以产生相当对房产的被动需求。 由于房地产业作为国民经济中的重要产业部门，既具有先导性又是一个基础性的行业，它的发展既对国民经济有巨大的带动作用又受制于国民经济发展的水平，所以房市和股市往往都被看作是一个地方经济发展的“晴雨表”。这种情况下，地方政府会希望房价下跌吗？ 一位开发商对记者说，近两年来，成都的房价上涨10%左右，而成都市房管局仍然觉得成都市的房价不高，房价上涨较快只是因为前几年起点很低。就在国务院连续出台两个平抑房价的“国八条”之后不久，成都市房管局就召开新闻发布会，告诉媒体，“成都的房价水平基本合理”。 记者打电话到成都房管局预约采访，其负责新闻宣传的工作人员告诉记者说：“成都的房价不高，谈不上抑制，对于调控房市来说，我们正在研究相关政策。” 一位内业人士告诉记者，根据世界银行的一项调查结果表明，一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3—6倍时是合适的。依照这个比例，按2004年成都住宅五城区均价3241元／平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的数据计算，三口之家购买一套70平方米住宅需要7.3年，房价收入比为7.3﹕1，高于世界银行调查的标准。 “但问题还不仅在于此，”这位业内人士强调说，“全年城市人均可支配收入，抹煞了大量低收入阶层与目前房市的巨大鸿沟。成都作为整个中国社会的一个缩影，远远没有形成一个两头小中间大的契型社会，大量低收入者的年可支配收入是低于平均数的。而根据联合国人居中心出版的《世界人居报告》，如果住房价格与大多数家庭的收入比超过了5倍，则说明房地产市场出现了问题，因为这时大多数人都买不起房子了。” | 
发表于 2007-4-24 22:06:00
发表于 2007-4-24 22:10:00
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