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房产投资遭打击 国税总局正为物业税出台作准备
http://bj.house.sina.com.cn 2007年10月15日10:19 新华网
国税总局：正在积极稳妥地进行物业税出台前准备工作
国家税务总局相关负责人12日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。
这位负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。 物业税的改革工作关键在计税依据的调整，以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。这位负责人表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系，并选择部分地区进行模拟评税试点，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，培养了一批专业人才。 从2003年起，税务总局和财政部先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。
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一度沉寂的物业税，因今年以来的高涨房价而被再度提起。近期，市场上关于物业税征收的消息不断： 7月，国家发改委宏观经济研究院发布报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税；
8月，中国房地产协会博鳌房地产论坛上提出7条建议，其中一条是加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税；
10月12日最新消息称，继去年10月江苏、北京、深圳等6省市首批试点后，近日国家又批准4省市为物业税试点地区；专家预计，物业税可能在2008年正式征收。 昨日在接受记者采访时，南京知情人士表示，有关物业税征收的讨论稿，最快年底就会出台。 据南京相关部门负责人介绍，目前地价和税约占购房总成本的50%。也即是说，房价中的税费，包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，占了相当比例。而所谓“物业税”政策，就是以上在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段，逐年收取。 据悉，去年10月我省被国家列为物业税“空转”试点省后，省里曾数次召集各市开会研讨相关事宜。省地税局相关人士介绍，我省随后选择南京作为试点城市。南京市地税局相关人士称，今年以来该市几个区和一个县已经进行了物业税“空转”试点，“尽管没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，就是一种模拟征收。”对于拟定的起征点、免税标准和税率等，相关人士不肯透露。 知情人士还称，现在说是试点，其实就是在摸底，研究如何执行。
[预计征收办法]
并非仅针对“第二套房”，按评估值的1%征收有关物业税按何比率征收，市场上有两种说法，一说是按评估后房产总价的千分之八征收；一说是按评估总价的1%征收。
据业内人士透露，目前按后者比率征收可能性较大。比如说，经过评估后，一套房产价值100万元，那当年需交纳的物业税就是1万元。“房产价值每年都要评估一次，如果房价持续升值，意味着物业税交纳数额也将逐年增加。” 业内人士认为，如果真按1%的比率征收，是比较“严苛”的。不过，除此之外，关键还要看起征点、免税范畴、是对大户型征还是所有房屋都征等具体操作办法。 据悉，目前酝酿的物业税征收对象，并不仅仅是带有投机色彩的“第二套房”。因为物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”，可能并不是按第几套房来区分的，如果一个人只占有一套房，但是这套房非常大，且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。反之，如果一个人有2套房，但相加起来建筑面积也不过70—90余平方米的话，那这个“第二套”就不该课以重税。 另外，超出自住范围用于出租获利的房产，也将征收一定的物业税。但这里面也有区别对待，比如单位面积价值高的别墅和豪宅，可能适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，则适用较低税率。 “浩大工程”，实施面临较大难度 房产律师告诉记者，《物权法》的出台实施，已经为物业税征收奠定了法律基础。不过，物业税与《物权法》之间还有需要协调的地方，比如，产权究竟如何登记和所有？是不是不交税就注销产权？因此，业内普遍认为，在目前的社会背景下，对不动产核收持有环节的税比较困难，主要是征收环节有难度。 相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。开征物业税的条件，分为技术条件和社会基础条件两部分，这一项“浩大的工程”，牵涉非常复杂的社会利益关系，怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段，等等，都需要完善的技术条件。有的专家认为，“比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力。所以国家在实施时，肯定也会比较慎重。” 还有一个疑问是：即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，“乘虚而入”，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有？因此，专家认为，对于物业税的作用应该综合评估，对其设计也应该全方位考虑，倘若想当然地认为开征物业税就能降低房价，而不提前设计好相关配套措施，则物业税开征对房价的影响恐怕最终会令人失望。 不过，业内人士多表示，征收是肯定的、是迟早的事，这也是与国际接轨的需要。
[观点争锋] 国家税务总局负责人日前表示，物业税一旦征收，可能成为房地产市场的内在稳定器。征收物业税能否达到平抑房价的目的？记者在采访中也听到了不同的声音、不一样的观点。 日前，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。 对此，有地产专家预测，随着第二轮模拟试点启动，物业税有可能明年正式开征，这样将有助平抑楼价。
第二轮模拟试点启动 江苏成首批试点
“我该先买一个小户型作过渡，等经济实力强些再换大些，还是一步到位买大户型呢？”近日，计划购房的李先生很犹豫。因为他听说，住房超过一定的面积，国家将对房屋的持有者征税。与李先生的犹豫相比，钟女士遇到的则是烦恼。她名下有两套房产，一套自住，一套出租。“如果很快开征物业保有税，就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能降低自己的投资回报。” 据消息说，目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点。记者从相关渠道了解到，有关部门已向高层建议，加快推进物业税改革试点，拟从明年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可定得高一点，税率定得低一点。 “为平衡税负，在非物业税试点地区，取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策，加大引导合理住房消费力度。”相关部门一位内部人士透露。 华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士认为，随着第二轮模拟试点启动和各项准备工作不断完善，物业税已经离正式开征越来越近了，极有可能明年正式开征，结束“空转”运行。 前不久，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，在全国选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，结束“空转”运行。
深圳试点可能性更大 广州房地产专家韩世同表示，之前广州有关部门也曾经讨论过关于征收物业税的政策，但到目前尚未有最后结果。他认为，对第二套以上的房产征收适当的持有税费，是可行的。对于目前国情来说，拥有两套以上的住宅确实是属于一种较为奢侈的现象。“如果要抑制过渡性的投资购房，就可以把税率提高，否则可以采用一种低税率的方式征收。” 不过，韩世同说，估计近期物业税不大可能开征，明年可能性较大。另外，如果有关部门要在广东选试点城市，广州并不是最适合的。相比广州，深圳的楼价更高、投机性更强，各种的矛盾都更为突出。 广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平也认为，作为第一批物业税“空转”城市——深圳，在实际操作和数据收集上肯定比广州有优势。因此，国家如果要在广东选试点城市，深圳肯定是首选。 小辞典
空转 空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。 物业税空转试点地区
第一批
北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆
第二批 安徽、河南、福建、天津 何为物业税?
据中国税务学会的专家介绍，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。 开征物业税势在必行，它不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。
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